İstanbul’un yeni yaşam alanı Damla Kent, satış modeliyle Türkiye’de konut sektörüne farklı bir soluk getirdi. TOKİ ve Emlak Konut GYO iş birliğiyle hayata geçirilen proje, gayrimenkul sertifikası yöntemi sayesinde binlerce yatırımcıya peşinatsız ve faizsiz ev sahibi olma imkânı sunuyor. Proje, yatırımcıların yapmış oldukları birikimleri hem gayrimenkul değer artışıyla büyütme hem de proje sonunda ev sahibi yapma amacı taşıyor.
Proje 1.2 milyon metrekareyi aşan inşaat alanında 5 bin 325 konut ve 244 ticari üniteden oluşurken kapalı yüzme havuzu, fitness salonu, hamam, sauna, yürüyüş yolları, parklar ve dinlenme alanları gibi modern yaşam gereksinimlerini de içine barındıracak. Ostim Teknik Üniversitesi Öğretim Üyesi Dr. Berra Doğaner, projenin daha eskilere dayandığını söyleyerek “Gayrimenkul sertifikası aslında Türk sermaye piyasasında eski bir ürün. Yani ilk kez karşımıza çıkmıyor. Bu yolla ev sahibi olan yüzlerce kişi oldu. Bu kez toplu konut idaresi ve Emlak Konut GYO iş birliği ile daha büyük ölçekte bir ihraç yapılıyor” dedi. “Damla damla birikimle ev sahibi olmak” mottosuyla tanıtılan proje, Borsa İstanbul’da işlem görerek, yüksek faiz yükü veya krediye gerek kalmadan düşük bütçeye sahip kişilere konut edinme şansı tanıyor. Doğaner, Borsada 7,59 TL’den işlem görmeye başlayan sertifikanın inşaatın temel atılması, kaba inşaatın bitmesi gibi aşamalarda Borsa’da sürekli olarak değer kazanacağını söylüyor.
DENETLEBİLİR SİSTEM DEVLET GÜVENCESİNDE
Kentsel Dönüşüm Uzmanı Dr. Nihat Şen ise bu projedeki en önemli hususun küçük payların büyük projelerde mülkiyet sahibi olma imkanının sağlanmış olduğunu belirtti. Dr. Şen aynı zamanda, “Bu sistem tamamen denetlenebilir bir mekanizma ile devlet güvencesi altında olacak. Burada tabii tamamen bir devlet kontrolünde olması çok önemli. Sermaye piyasası kurumu denetiminde olması çok önemli. Vatandaşımızda koruyucu unsurlar, hele bir de Toplu Konut İdaresi ve Emlak Konut GYO bu işin içindeyse vatandaş her zaman devlet ve kamuya güvendiği için bence olumlu bir süreç başlayacak” dedi.
YATIRIMCIYA İKİ SEÇENEK SUNULUYOR
Bu projeyle yatırımcılar, Borsa İstanbul’dan sertifika alarak projeye ortak oluyor. 4–8 Ağustos 2025 tarihleri arasında yapılan talep toplama sürecinde sertifikalar sabit fiyatla satışa sunuldu.
Biriktirilen sertifikalar, belirli bir dairenin bedelini karşıladığı noktada “asli edim” ile yatırımcıya ev sahibi olma hakkı veriyor. Yeterli sertifikayı toplayamayan yatırımcılar ise “nakit kazanım hakkı” ile projeden çıkabiliyor. Bu durumda proje tamamlandığında daireler açık artırma yöntemiyle satılıyor ve elde edilen gelir, yatırımcıların hesaplarına sertifika oranında nakit olarak aktarılıyor.
FAİZSİZ KONUT SAHİBİ OLMA İMKANI
Doğaner, sistemin özellikle konut kredisi almakta zorlananlar için önemli bir avantaj taşıdığını vurguladı: “Burada kredi kullanılmıyor, faiz ödenmiyor. Bugün krediyle ev almak isterseniz maliyet en az iki katına çıkıyor. Bu modelde ise elinizdeki parayla sertifika alıyorsunuz. Örneğin bir daire için 1000 sertifika gerekiyor. Ben bugün 500’ünü alırım, dört yıl boyunca alım yapmaya devam ederim. Yeterli sayıya ulaşırsam dairemi alırım. Ulaşamazsam, o günkü artmış değerinden ana paramı ve getirimi nakde çeviririm. Seçim tamamen yatırımcıya bırakılıyor.”
1.540 konutun gayrimenkul sertifikasıyla yatırımcılara sunulacağını belirten Dr. Nihat Şen ise “Yeni bir şehircilik anlayışıyla inşa edilen bu projeler sayesinde vatandaşlar, dört yıl içinde paylarını artırarak istediği daireye sahip olabilecek. Hatta paylı mülkiyet sistemiyle birden fazla kişinin ortak daire alabilmesi de mümkün” dedi.
ESKİ BİR YÖNTEM YENİ BİR ÖLÇEK
Doğaner, gayrimenkul sertifikasının yeni bir ürün olmadığını vurgulayarak, “Aslında bu sistem Türk sermaye piyasasında eski bir ürün. Daha önce de benzer projelerle yüzlerce kişi bu yolla ev sahibi oldu. Bu kez farkı, toplu konut idaresi ve Emlak Konut GYO iş birliğiyle çok daha büyük ölçekte uygulanması” dedi. Doğaner ayrıca, gayrimenkul sertifikasının konut geliştiren şirketlere de kaynak sağladığını belirterek, “Projede yapım süresi olarak dört yıl öngörülüyor. Bu sürenin sonunda daireler Emlak Konut GYO tarafından teslim edilecek. Örneğin, 1+1 dairenin satış fiyatı 4 milyon 800 bin TL. Yatırımcının toplu halde bu miktarı karşılaması gerekmiyor. Elindeki tasarruf kadar sertifika alarak projeye ortak olabiliyor ve değer artışından faydalanıyor. Sertifikanın borsadaki fiyatı günlük hisse senedi mantığıyla hareket ediyor” ifadelerini kullandı .
KONUT İHTİYACINA ÇÖZÜM OLUR MU?
Türkiye’deki konut açığına dikkat çeken Dr. Şen, “Türkiye’nin her yıl 800 bin konuta ihtiyacı var. İstanbul’da kira fiyatlarının artışı da ekonomik koşulları zorlayan en önemli sorunlardan biri. Bu nedenle devlet, TOKİ ve gayrimenkul şirketleriyle bu tür modelleri artırmak zorunda. Bu sadece İstanbul için değil, Anadolu’nun her köşesi için geçerli” dedi.
Şen sözlerini şöyle sürdürdü: “Bu mesele yalnızca bakanlığın gayretiyle çözülemez. Belediyeler de TOKİ benzeri iştirak şirketleri aracılığıyla dar gelirli vatandaşlara konut üretmeli. 2017’de denenen gayrimenkul sertifikası sistemi, olumlu sonuçlar vermişti. Bugün yeniden gündeme gelmesiyle dar gelirli veya sınırlı bütçeye sahip vatandaşlarımız, süreç içinde paylarını artırarak daire sahibi olabilecekler.”
GAYRİMENKUL SERTFİKASINA 27,3 MİLYAR TL’LİK TALEP
Damla Kent Projesi’nin halka arz süreci 4-8 Ağustos tarihleri arasında tamamlandı. Sürece toplam 767 bin 144 yatırımcı katıldı. Projeye gösterilen ilgi beklentilerin çok üzerine çıkarak, öngörülenin iki katına ulaştı. Yaklaşık 14,6 milyar liralık sertifika ihracı hedeflenirken, gelen talep 27,3 milyar lirayı buldu. Bu yoğun talep üzerine ek satış imkanı devreye alındı ve 21,4 milyar liralık satış gerçekleştirildi. Böylece, ilk halka arzda talebin yaklaşık yüzde 78’i karşılanmış oldu. Gerçekleşen bu yüksek talep, aynı zamanda Cumhuriyet tarihinin en büyük halka arzı olarak kayıtlara geçti.
