Türkiye konut piyasasında alıcıların tercihleri son dönemde belirgin şekilde değişmeye başladı. Özellikle deprem riski, yüksek bakım giderleri ve eski binalarda ortaya çıkan yenileme maliyetleri, konut almak isteyenleri yeni yapılara yöneltiyor.
Yılın ilk 6 ayında ilk el konut satışları 221 bin 487 adede ulaşarak son dört yılın en yüksek seviyesine çıktı. Satışlardaki hareketlilik, konut alıcılarının yalnızca metrekare fiyatına değil, binanın yaşı, güvenliği, enerji tüketimi ve gelecekte oluşturabileceği masraflara da daha fazla önem verdiğini gösteriyor. Sektör temsilcilerine göre özellikle büyükşehirlerde yeni ve eski konutlar arasındaki fiyat dengesi de alıcıların kararlarını etkileyen önemli unsurlardan biri haline geldi.
İSTANBUL’DA FİYAT MAKASI DİKKAT ÇEKİYOR
İstanbul, eski ve yeni konut arasındaki fiyat farkının en belirgin görüldüğü şehirlerin başında geliyor.
Merkezi ilçelerde 30-40 yıllık binalarda bulunan dairelerin fiyatları, arsa değeri nedeniyle yüksek seviyelerde kalırken, şehrin gelişen bölgelerinde aynı bütçeyle daha yeni ve geniş konutlara ulaşmak mümkün olabiliyor. Bu durum, özellikle Kadıköy gibi merkezi lokasyonlarda eski bir daireye yüksek bedel ödemek yerine Başakşehir, Kayaşehir, Beylikdüzü, Sancaktepe, Pendik ve Tuzla gibi yeni yapı stokunun daha yoğun olduğu bölgelerde konut arayanların sayısını artırıyor. Alıcılar böylece aynı bütçeyle hem daha yeni bir yapıya sahip olabiliyor hem de tadilat ve yenileme gibi ek harcamalardan kaçınabiliyor.
DEPREM GÜVENLİĞİ İLK SIRAYA ÇIKTI
Konut tercihindeki değişimin en önemli nedenlerinden biri deprem riski olarak öne çıkıyor. Eski yapıların güçlendirme ihtimali ve deprem performansına ilişkin belirsizlikler, alıcıların yeni yönetmeliklere göre inşa edilen yapılara yönelmesini hızlandırıyor. Yeni projelerde deprem güvenliğinin yanı sıra otopark, güvenlik, sosyal alanlar ve ortak kullanım imkanlarının bulunması da tercihleri etkiliyor. Sektör temsilcileri, konut satın alırken artık yalnızca satış fiyatının değil, binanın uzun vadede oluşturacağı toplam maliyetin de hesaplandığına dikkat çekiyor.
AİDAT VE ENERJİ FATURASI DA HESAPLAMAYA GİRDİ
Eski binalarda bakım, onarım ve ortak alan giderlerinin artması da ikinci el konutların cazibesini azaltan faktörlerden biri. Buna enerji verimliliği sorunu da ekleniyor. Yeni konutlarda daha modern yalıtım sistemleri, ısıtma altyapısı ve enerji tasarrufu sağlayan uygulamaların bulunması, uzun vadede daha düşük işletme maliyeti beklentisi oluşturuyor. Bu nedenle alıcılar satın alma aşamasında yalnızca evin fiyatını değil, aylık aidatı ve gelecekteki enerji giderlerini de değerlendirmeye başladı.
ESKİ EVİ YENİLEMENİN MALİYETİ 1 MİLYON LİRAYA ÇIKABİLİYOR
İkinci el konutlarda alıcıların karşılaştığı en büyük sorunlardan biri de tadilat masrafları. Sektör değerlendirmelerine göre 100-120 metrekare büyüklüğündeki bir dairenin kapsamlı şekilde yenilenmesi halinde toplam maliyet 1 milyon liraya kadar çıkabiliyor. Elektrik ve su tesisatının değiştirilmesi, mutfak ve banyonun yenilenmesi, zemin ve kapıların değiştirilmesi, boya, pencere doğramaları ve ısıtma sistemindeki yenilemeler toplam faturayı ciddi biçimde artırıyor. Bu tablo, tadilat gerektiren eski bir konut ile hemen taşınılabilecek sıfır bir daire arasındaki fiyat farkının yeniden değerlendirilmesine yol açıyor.
ALTERNATİF FİNANSMAN SIFIR KONUTU DESTEKLİYOR
İlk el konut satışlarını destekleyen bir diğer unsur ise müteahhitlerin ve tasarruf finansman şirketlerinin sunduğu alternatif ödeme modelleri. Konut kredisine erişimin yanı sıra vadeli satış, firma kampanyaları ve farklı finansman seçenekleri de alıcıların yeni projelere yönelmesinde etkili oluyor. Konut alımlarının yaklaşık yüzde 80’inin peşin veya alternatif finansman yöntemleriyle gerçekleştirilmesi de piyasada kredi dışındaki modellerin önemini ortaya koyuyor.
YENİ YAPI TALEBİNİN YOĞUNLAŞTIĞI BÖLGELER
İstanbul’da sıfır konut talebinin özellikle yeni yapılaşmanın hızlandığı ve ulaşım yatırımlarının desteklediği bölgelerde yoğunlaştığı görülüyor. Başakşehir, Kayaşehir, Beylikdüzü, Arnavutköy, Bahçeşehir, Sancaktepe, Çekmeköy, Pendik, Tuzla, Sultanbeyli ve Büyükçekmece öne çıkan bölgeler arasında bulunuyor.
Bunun yanında Ispartakule, Kartal’daki kentsel dönüşüm alanları ve Atakent-Halkalı hattında da yeni konut projelerine yönelik ilginin devam ettiği belirtiliyor. Konut piyasasındaki mevcut eğilim, alıcıların önümüzdeki dönemde de deprem güvenliği, toplam sahip olma maliyeti ve yeni yapı avantajlarını fiyat kadar önemli kriterler olarak değerlendireceğine işaret ediyor.
