Mega kentte amortisman rekoru İstanbul’da kira çarpanı 199 aya indi

İstanbul konut piyasasında taşlar yerinden oynuyor. Yatırımcıların en önemli kriterlerinden biri olan kira çarpanı, 2008 yılından bu yana en düşük seviye olan 199 aya geriledi. Konut fiyatlarındaki artışın, kira artış hızının gerisinde kalmasıyla amortisman süresi tarihi bir dip yaptı.

23/04/2026 02:26

İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) tarafından yayımlanan ‘2026 Gayrimenkul Piyasası Raporu’, yatırımcılar için çarpıcı veriler ortaya koydu. Mega kentte 2022 yılında 329 aya kadar çıkan amortisman süresi, son iki yılda yaşanan keskin dönüşle 16,6 yıla (199 ay) kadar düştü. Kiralara uygulanan yüzde 25 tavan sınırının kalkmasıyla birlikte fiyatların piyasa gerçeklerine dönmesi, bu tabloda belirleyici rol oynadı.

kira getirisi zirvede istanbulda 2008den sonra ilk 1785777 202604221034 20260422103422 2

KİRALAR KONUT FİYATLARINI İKİYE KATLADI

Kira getirisindeki sıçramanın temelinde, kira fiyatlarının satış fiyatlarına göre çok daha agresif yükselmesi yatıyor. Son iki yıllık verilere bakıldığında; İstanbul’da konut satış fiyatları yüzde 65 oranında artış gösterirken, kira bedellerinde yaşanan yükseliş yüzde 101’i buldu. Bu durum, gayrimenkulün kendini geri ödeme süresini hızlandırırken, yatırımcılar için İstanbul’u yeniden yüksek getiri merkezi haline getirdi.

YÜKSEK FAİZ VE TALEP DENGESİ DENKLEMİ DEĞİŞTİRDİ

Sektör temsilcileri, konut fiyatlarındaki artışın nispeten yavaşlamasını yüksek faiz ortamına bağlıyor. Kredi maliyetlerinin yüksekliği nedeniyle ipotekli satışların sınırlı kalması, nakit varlığı olan yatırımcıların ise mevduat gibi alternatiflere yönelmesi, konut fiyatlarındaki köpüğü sönümledi. Öte yandan, mart ayı verilerine göre konut fiyat endeksi yıllık yüzde 26,4 artış gösterse de enflasyon karşısında yüzde 3,4’lük bir reel kayıp yaşanmaya devam ediyor.

İSTANBUL KONUT PİYASASI VERİLERİ (MART 2026)

Gösterge	Değer	İki Yıllık Değişim
Ortalama Konut Fiyatı	6.842.000 TL	%65,15 Artış
Ortalama Kira Bedeli	36.707 TL	%101,05 Artış
Amortisman Süresi	199 Ay (16,6 Yıl)	Tarihi Düşüş
Reel Getiri Oranı	-%3,4 (Kayıp)	–