Gayrimenkulde yabancı satışlar bilinenin aksine mi?

Türkiye’de İş Dünyası dergisi, “Mahkeme Sohbetleri” başlığı ile hayata geçirdiği buluşmaların ikincisini 25 Temmuz'da Galata’da yer alan Mahkeme Lokantası’ndaki öğle yemeğinde gerçekleştirdi. MARS TÜRKİYE iş birliği ile düzenlenen, “Gayrimenkul Sektöründe Yabancı Satışların Durumu” başlıklı toplantıda sektörün gündemindeki başlıklar tüm detayları ile görüşüldü. Gayrimenkuldeki artan fiyatlarda yabancı yatırımcıların etkisi ve yabancı yatırımcının Türkiye’deki toplam satışlardan aldığı payın ele alındığı toplantıda aynı zamanda özellikle yerli yatırımcılar için üretimin teşvik edilmesi adına yatırım ortamının iyileştirilmesi gerektiğine dikkat çekildi.

Türkiye’de İş Dünyası dergisinin geçtiğimiz ay ilkini düzenlediği “Mahkeme Sohbetleri” ikinci buluşmasında gayrimenkul sektörünün birbirinden önemli isimlerini bir araya getirdi. MARS İcra Kurulu Başkanı Hakan Bucak’ın iş birliğinde gerçekleşen buluşmaya Gül İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Mehmet Gül, Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Genel Müdürü Mesut Huriel ve Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş. Kurumsal İlişkiler ve Pazar Geliştirme Yöneticisi Nur Altı gibi sektörün önemli isimleri katıldı. “Gayrimenkul Sektöründe Yabancı Satışların Durumu” başlığı etrafında buluşan katılımcılar, gayrimenkulde doğru bilinen yanlışlara da dikkat çekti.

Türkiye’deki ekonomik konjonktürün getirdiği sonuçlar birçok alanda olduğu gibi gayrimenkul sektöründe de fiyat yükselişini beraberinde getirdi. Bu anlamda krediye ulaşmakta güçlük çeken sektör, bir yandan maliyetlerde yaşanan artışla mücadele ederken, bir yandan da yeni formüllerle sağlam temeller üzerine kurduğu yapısında yeni modellemelere giderek kriz dönemlerini en az hasarla atlatma yolunda ilerliyor.

Türkiye’de İş Dünyası dergisinin ikincisini düzenlediği “Mahkeme Sohbetleri”nde konuşan MARS İcra Kurulu Başkanı Hakan Bucak, “Gayrimenkulde şimdi yeni bir soluk, yeni bir enerjiye ihtiyaç var” diyerek klişe olan sistemlerin artık değişmesi, geliştiricilerin biraz daha müşteri odaklı olması gerektiğine dikkat çekti.  “Eskiden rüzgâr vardı, herkes tıkır tıkır satışlarını gerçekleştiriyordu. Ama şimdi müşterileri projeye ikna etmek için farklı şeylerin ortaya çıkması gerekiyor” diyerek sektörde yeni modellemelere ihtiyaç duyulduğunun altını çizdi.

“ÜRETİMİN TEŞVİK EDİLMESİ GEREKTİĞİ BİR SÜRECİ YAŞIYORUZ”

Mahkeme Sohbetleri’nin son derece değerli, bir o kadar da verimli bir buluşma olduğuna dikkat çeken MARS İcra Kurulu Başkanı Hakan Bucak, aynı sektörden iş insanlarının bir araya gelip bilgi paylaşarak bir dayanışma içinde olmasının son derece değerli olduğunu ifade etti. Bucak, “Bugün dünyanın en önemli konularından biri işte bu bilgi paylaşımı, veri paylaşımı ve her şeyden de önemlisi dayanışma içinde olunması. Bu anlamda Türkiye’de İş Dünyası dergisi tarafından hayata geçirilen Mahkeme Sohbetleri’nin de bu konuda çok verimli olacağına inanıyorum. Bugün de burada Türkiye'nin önde gelen sektörlerinden biri olan gayrimenkul sektörünün isimleri ile bir araya geldik ve sektörün gündeminde olan birçok başlığı konuşma fırsatı yakalayacağız” dedi.

Gayrimenkulde şu anda en önemli başlıklardan birinin arz olduğunu belirten Bucak, “Geldiğimiz noktada arzın yani üretimin teşvik edilmesi gerektiği bir süreci yaşıyoruz. Bu da finansman desteğiyle gerçekleşebilecek bir durum. İçinde bulunduğumuz ekonomik ortamda ise maalesef finansman desteği verilebilecek bir tablo içinde olmadığımızı görüyoruz. İnşaat üreticilerine finansman teşviği açılabilmesi için ciddi bir bütçe gerekiyor. Ancak bu şu an için sağlanamıyor. Diğer yandan ‘inşaat şirketleri kendi öz kaynaklarıyla üretim yapma konusunda ne kadar iştahlı” burada da bir soru işareti söz konusu’ diyerek sektörün içinde bulunduğu sorunlardan birine dikkat çekti. 

2015 yılından bu yana sektörün içinde olduğunu söyleyen Hakan Bucak, bugüne kadar çok kriz gördüğünün altını çizerek; “Her kriz kendi içinde çaresini buldu. Bir şekilde oyun devam etti. Şimdi de yeni bir soluk, yeni bir enerjiye ihtiyaç var. Klişe olan sistemlerin artık değişmesi, geliştiricilerin biraz daha müşteri odaklı olması gerekiyor. Eskiden rüzgâr vardı, herkes tıkır tıkır satışlarını gerçekleştiriyordu. Ama şimdi müşterileri projeye ikna etmek için farklı şeylerin ortaya çıkması gerekiyor.  Diğer yandan inşaat sektörü bu dönem ayakta durabilir, yani ayakta durabilecek gücü var” dedi.

YERLİ YATIRIMCILAR YURT DIŞINA KAYIYOR

Şu an yerli talebin yurt dışına kaydığını söyleyen Hakan Bucak, “Özellikle yerli yatırımların İngiltere, Amerika, Dubai gibi ülkelere kaydığını görüyoruz. Bugün mesela Dubai'de çok büyük bir firmanın gerçekleştirdiği yurt dışı yatırımı ile ilgili bir lansman vardı. Bu tür yatırımların giderek arttığını görüyoruz” diyerek bu konuyu da tartışılması gereken başlıklıklardan biri olarak masaya yatırdı. 

Gayrimenkuldeki toplam satıştan Arapların yüzde 16 pay aldığının bilgisini veren Hakan Bucak,”Arapların yani Arapça konuşan insanların satış içindeki payı düşünüldüğü kadar yüksek değil. Biliyorsunuz seçimin en büyük gündemlerinden biri ‘Ülkeyi yabancılara satıyoruz, burası Arabistan oldu’ yönündeydi. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nden aldığımız verilere göre; 2017'den beri konut yatırımıyla vatandaşlık almış kişi sayısı 35 bin 500” diyen Bucak, yani üç kişilik aileden bahsediyorsak 14 -15 bin adet konut satışı yapıldığını ifade etti.

ANA SEBEP ENFLASYON

Konuşmasında gayrimenkul fiyatlarında yaşanan artışın birincil sebebini enflasyona bağlayan Gül İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Mehmet Gül, “Maliyetlerimiz çok hızlı artıyor. Aslında genelde toplumda yabancılara satıştan dolayı fiyatların arttığı gibi söylentiler çok yaygınlaştı. Ama işin özüne baktığınızda, şu anda kurun yükselmesi ile beraber maliyetlerimiz de arttı. Bir yandan da asgari ücretin artması ve malzeme fiyatlarında yaşanan yükseliş son tüketiciye de bu şekilde yansıdı. Tabii tüm bunlarla beraber arsa fiyatlarının da giderek yükseldiğini görüyoruz. Zaman zaman kat karşılığı al-sat paylaşımı yapılan işlerde yüzde 60’lara çıkan arsa maliyetleri olabiliyor” diyerek gelinen noktada yaşanan artışların bir fırsatçılık olarak değil, tamamen maliyetlerden yansıyan bir artış olarak değerlendirilmesi gerektiğini ifade etti.

Mevcut piyasada çok ciddi bir hareketlilik olmadığını belirten Gül,  “Hem yabancı hem de yerli müşteriye satışlarda bir durağanlık söz konusu. Belki önümüzdeki aylarda mevcut ekonominin stabil hale gelmesi ve bazı şeylerin daha da belirginleşmesiyle beraber satışlarda bir hareketlilik olabileceğini düşünüyorum. Şu anda herkes yatırım yapmaya çekinir durumda. Yabancılar da deprem, seçim, bayram gibi nedenlerin üst üste gelmesinden dolayı biraz piyasadan çekildi” diye konuştu.

“BİRÇOK KİŞİ PARASINI KENARDA TUTMAKTAN MUZDARİP”

Bundan sonraki sürece dair tahmin ve beklentilerini de paylaşan Mehmet Gül sözlerine şöyle devam etti:  “Bundan sonraki politikalar biraz enflasyonun düşmesi, faiz oranlarının dengeye gelmesi, yavaş yavaş inşaata dair finansmanın önünün açılmasıyla insanlar alışverişe yönelecektir diye düşünüyorum. Çünkü zaten son yıllarda parası olan da aslında parasını tutmaktansa, ‘gayrimenkule yatırım yapsaydık daha iyi olacaktı’ fikrine ısındı. Şu anda birçok kişi parasını kenarda tutmaktan muzdarip gibi gözüküyor. Dolayısıyla bu şekilde finansmanın önü açılırsa sektörde muhtemelen bir hareketlenme başlayacaktır.”

MAHKEME SOHBETLERİ BİLGİNİN PAYLAŞIMI AÇISINDAN ÖNEMLİ

Konuşmasında Mahkeme Sohbetleri’nin önemine dair de konuşan Mehmet Gül, “Bu tür buluşmalar sektör için çok önemli. Bazen işlerimizin yoğunluğundan sektör arkadaşlarımızla buluşup piyasayı değerlendirme fırsatı bulamıyoruz. En azından bu tür buluşma ve davetlerde bir fikir alışverişi  yaparak, sektörün geleceği adına neler yapılabilir, mevcut durumda sektörün ne gibi eksikleri var bunları istişare etme fırsatı bulmak adına bu etkinlikler bence son derece önemli. Bu çalışmaların devam etmesi bilgi paylaşımı yönünden son derece faydalı” diyerek sözlerini sonlandırdı.

FİYATLAR ARTTI, AMA NEDEN?

Pandemi süreciyle başlayan tedarik zincirinin bozulmasından sonra bütün sektörlerde meydana gelen bir fiyat artışının söz konusu olduğunu dile getiren Kiler GYO A.Ş. Genel Müdürü Mesut Hüriel,  “Bu durum ürüne ulaşmaktan kaynaklanan sıkıntıların bir yansıması oldu ve özellikle de bizim sektörümüz olan gayrimenkulde çok daha fazla yaşandı. Çünkü burada bir imalatın en alt kaleminden yukarı doğru çıktığınızda binlerce ham maddeye ulaşmanız gereken bir sektörü konuşuyoruz. Kumdan çimentoya, seramikten boyaya, kapıdan penceresine derken çok çetrefilli bir alana giriyorsunuz ve oradaki bütün tedarik zincirine gelen zamlar katlanarak sizin son fiyatınıza haliyle yansıyor” diyerek gayrimenkul sektöründe artan fiyatların altında yatan nedenlere dikkat çekti.

Sektörün krediye ulaşmada ciddi sıkıntılarının olduğunu kaydeden Huriel, “Yani kağıt üzerinde bir kredi var ama ona ulaşmak mümkün değil. Çok düşük limitler söz konusu, yani 1 milyon - 2 milyon TL gibi limitler var. O rakamlarda daire yok zaten. Dolayısıyle yerli birisi o daireyi almaya kalktığı zaman parayı nakit vermesi gerekiyor. Yerli de o kadar nakiti kolay veremiyor. Hal böyle olunca da vadelendirmek gerekiyor. Bu sefer de vade maliyeti fiyatları iyice artıyor. Hal böyle olunca yabancı alıcılar devreye giriyor. Dolayısıyla aslında, “Satarken yabancıya mı satalım, yerliye mi satalım” diye bir ayrım gütmüyoruz. Gönül yerliye satmak istiyor ama maalesef şartlar sizi oraya zorluyor. Kredi muslukları kapalı olduğundan ve yabancılardan nakit geldiği için bütün oklar mecbur o yöne doğru kayıyor” dedi.