Konut piyasasında son iki yılın en büyük gerilim kaynağı olan yüzde 25 zam sınırı artık tarih oldu ancak piyasadaki artçı şoklar etkisini sürdürüyor. Bugünün temel sorunu kira artış oranının ne olacağı değil, geçmişteki baskılanmış fiyatların 2025 ve 2026 yıllarında sisteme nasıl geri döneceği meselesi haline geldi. Mevcut tabloda biriken gerilim; tahliye dosyaları, arabuluculuk yükü ve beş yılı dolan sözleşmeler için açılan kira tespit davaları üzerinden piyasaya geri sızıyor. Uzmanlar, arz yetersizliği ve yüksek enflasyon gibi temel yapısal sorunlar çözülmeden sadece kanun maddesiyle sağlanan “sıfırlanmanın” piyasa hafızasını silmeye yetmediğini vurguluyor.
TCMB’DEN “YENİ KİRACI” VERİSİ: MAKAS NEDEN KAPANMIYOR?
Merkez Bankası’nın (TCMB) 17 Şubat 2026 itibarıyla yayımlamaya başladığı “Yeni Kiracı Kira Endeksi”, piyasadaki gerçek tabloyu tüm çıplaklığıyla gözler önüne serdi. TCMB’nin verilerine göre, TÜİK’in mevcut kiracıları baz alan “Gerçek Kira Endeksi” ile piyasa rayicini yansıtan “Yeni Kiracı Endeksi” arasında ciddi bir zaman farkı bulunuyor. Ocak 2026 verilerine bakıldığında; yeni kiracı kira endeksindeki yıllık artış yüzde 34,2 seviyelerine gerilemiş durumda. Buna karşılık, TÜİK’in takip ettiği gerçek kira endeksindeki artış yüzde 56,6 gibi oldukça yüksek bir düzeyde seyrediyor.
YÜZDE 25 SINIRININ İSTATİSTİKSEL HAYALETİ
TCMB analizi, piyasadaki bu gecikmenin arkasındaki iki temel nedeni açıkça belirtiyor: Pandemi döneminde taşınma sıklığının azalması ve ardından gelen yüzde 25 zam sınırı. Bu sınır, eski sözleşme stoğunun piyasa rayicinden kopmasına neden oldu. Ocak 2026 itibarıyla TÜİK verilerinin hâlâ yüksek seyretmesi, sistemin o dönemdeki baskıyı üzerinden atamadığını gösteriyor. Yani yüzde 25 sınırı hukuken bitmiş olsa da, istatistiksel ve ekonomik etkisi 2026 piyasasında bir “hayalet” gibi dolaşmaya devam ediyor.
SİSTEMİN YENİ ÇATIŞMA ALANLARI: TAHİLYE VE TESPİT DAVALARI
Hukuki düzlemde yeniden Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine, yani on iki aylık ortalama TÜFE rejimine dönülmüş olması kiracılar için bir nefes payı gibi görünse de ev sahipleri cephesinde “kayıp yılları telafi etme” refleksi öne çıkıyor. Bu durum, özellikle beş yılını dolduran sözleşmelerde kira tespit davalarının patlamasına neden olurken, tahliye dosyaları mahkemelerin en büyük yükü olmaya devam ediyor. Piyasa rayici ile resmi sınırlar arasındaki bu ekonomik gerilim, arz yetersizliği aşılmadığı sürece hukuk metinlerinden çok pazarın kendi sert kurallarıyla şekillenmeye aday görünüyor.
BİR BAKIŞTA 2026 KİRA VERİLERİ (OCAK)
Endeks Türü
|
Yıllık Artış Oranı (%)
|
Mesaj
|
Yeni Kiracı Kira Endeksi (TCMB)
|
%34,2
|
Piyasa rayici soğuma sinyali veriyor. |
Gerçek Kira Endeksi (TÜİK)
|
%56,6
|
Eski sözleşme stoğu baskı yaratmaya devam ediyor. |
