Gayrimenkul hukukçuları ve uzmanlar, fahiş site aidatlarına karşı yürürlüğe giren yasa değişikliğinin, yüksek aidat artışları ile keyfi işletme bütçesi uygulamalarının önüne geçerek taraflar arasındaki uyuşmazlıkları azaltacağını belirtti.
Fahiş site aidatlarına yönelik düzenlemeleri de içeren Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Kanunun “zemin ve temel etüt kuruluşları ve hizmeti” ile ilgili kısmı 31 Aralık 2026’da devreye alınacakken, aidat ve site yönetimlerini ilgilendiren diğer tüm hükümleri 22 Mayıs itibarıyla uygulanmaya başlandı.
Gayrimenkul hukukçuları ve tesis yönetim sektörü temsilcileri, fahiş aidatların ve kötü niyetli yönetim uygulamalarının önüne geçecek yeni yasal düzenlemenin detaylarını değerlendirdi.
“KÖTÜ NİYETLİ YÖNETİMLERİN VE FAHİŞ ARTIŞLARIN ÖNÜNE GEÇİLİYOR”
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan değişiklikle önemli bir eşiğin aşıldığını vurguladı. Eski düzenlemede site yönetimlerinin, aidatların temelini oluşturan işletme bütçesini herhangi bir üst sınır olmadan hazırlayabildiğini belirten Kiraz, bu durumun kiracıları yüksek aidatlara mahkum ettiğini, mal sahiplerini ise genel kurul toplanana kadar çaresiz bıraktığını söyledi.
Yeni düzenlemeyle apartman veya sitelerde yönetimlerin hazırlayacağı işletme bütçesinin sadece 3 ay için geçerli olacağını ifade eden Kiraz, “Aidatlardaki artış yeniden değerleme oranını geçemeyecek. Üç ay içerisinde olağan ya da olağanüstü kat malikleri genel kurulunun toplanması gerekecek ve genel kurulda belirlenecek aidatlar sonraki dönem için geçerli olacak” dedi.
“YÖNETİCİNİN TEKRAR AVANS TOPLAMA YETKİSİ KALDIRILDI”
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel de önceki dönemde yöneticilerin, kat malikleri toplantısında alınmış bir karar olmadan kendi belirledikleri rakamı “avans” adı altında toplayabildiklerini hatırlattı. Yöneticilerin mülk sahiplerinin denetiminden kaçan bu yetkisinin kaldırıldığını belirten Yüksel, şu bilgileri paylaştı:
“Yönetici, yalnızca geçici işletme projesi hazırlayabilecek ve bu en fazla üç ay geçerli olacak. Aidatlar, yeniden değerleme oranı kadar artırılabilecek. Keyfi aidat artışlarının önüne geçiliyor ancak kat malikleri genel kurulunda bizzat malikler tarafından belirlenecek aidat artışları için bir üst sınır uygulanmayacak. Öte yandan toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için gereken çoğunluk oranı 5’te 4’ten 3’te 2’ye düşürüldü. Buna karşılık bireysel binalarda bu oran halen 5’te 4 olarak kaldı.”
“SİTE YÖNETİMLERİNDE KURUMSALLAŞMANIN BAŞLANGICI”
Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği (TRKTYD) Genel Başkanı Suat Sandalcı, yeni düzenlemeleri sektör adına atılmış çok önemli bir adım olarak gördüklerini belirterek, kat malikleri kurulu dışında yapılan fahiş aidat artışlarının sınırlandırılmasının vatandaş açısından koruyucu bir model oluşturduğunu söyledi.
Büyük sitelerde yönetim planı değişikliklerinde aranan çoğunluk şartının esnetilmesinin karar alma süreçlerini kolaylaştıracağını ifade eden Sandalcı, bu hamlenin gelecekte çıkması beklenen “Müstakil Site Yönetimi Kanunu” için de güçlü bir altyapı oluşturduğunu kaydetti. Sandalcı, yeni dönemde site yönetim şirketleri için lisans, denetim, mali yeterlilik ve sertifikalı yönetici uygulamalarının gündeme geleceğini, böylece “herkesin kolayca site yöneticisi olabildiği dönemin” sona ereceğini vurguladı.
“KISA VADEDE OLAĞANÜSTÜ GENEL KURUL TALEPLERİ ARTABİLİR”
Gayrimenkul hukukçusu avukat Çiğdem Kezer ise yasa değişikliğinin, fahiş aidat artışlarının önüne geçerek malik iradesini korumayı ve sulh hukuk mahkemelerindeki dosya yükünü azaltmayı amaçladığını belirtti.
Düzenlemenin aidat hesaplaması, ortak alan kullanımı ve kiralama sınırlamaları gibi konularda maliklerin hukuki güvencesini artıracağını dile getiren Kezer, “Her ne kadar düzenleme uyuşmazlıkları uzun vadede azaltmayı hedeflese de kısa vadede iptal davaları, aidat itirazları, yönetim kurulu yetki uyuşmazlıkları ve olağanüstü genel kurul talepleri artış gösterebilir” diye konuştu.
#siteaidatları #katmülkiyetikanunu #gayrimenkulhukuku #siteyönetimi #konut #fahişaidat #resmigazete #yasaltezellül
