Gayrimenkul fiyatlarındaki fahiş artışlar, yüksek faiz oranları ve krediye erişim sorunu vatandaşın ev sahibi olmasını artık neredeyse imkânsız hale getirdi. Hal böyle olunca da inşaat sektörünün önde gelen firmaları yeni modeller üzerinde çalışarak tüketicinin ev alma hayalini gerçekleştirmeye çalışıyor. Vatandaşın yüksek tutarlı ödeme planları karşısında ev borcuna giremediğini gören bazı şirketler aşamalı ev satışı modelini hayata geçirdi. Bu modelde alıcıya önce arsa satılıyor, daha sonra alıcı eğer isterse inşaat maliyetini de ödeyerek konut sahibi olabiliyor. Eğer sık sık televizyon izleyen biriyseniz eminim bu sıralar Fuzul Toprak’ın aşamalı konut sistemini anlatan reklamları sürekli karşınıza çıkıyordur. Peki nedir bu aşamalı konut sistemi? Hemen anlatalım…
ŞİRKET, VATANDAŞA GARANTÖRLÜK SUNUYOR
Tüketici ilk aşamada konutun arsa payını satın alıyor, ikinci aşamada ise inşaat maliyetini de ödeyerek ev sahibi olabiliyor. Fakat inşaat bedelini ödemek tüketicinin tercihine bırakılmış. Yani vatandaş isterse ikinci aşamaya geçmeyip arsasını satarak değer artışından payını da alabiliyor. Arsa payı 36 aya kadar taksitlendirilebiliyor ve inşaatlar sözleşme tarihinden itibaren 9 ila 18 ay arasındaki tarihte başlıyor. Arsasını alan vatandaş, inşaat başlangıcında inşaat maliyetini peşin veya taksitler halinde ödeyebiliyor ve daireler, inşaat başladıktan sonra 36 ayda teslim ediliyor. Firma arsayı daha ucuza mal edip, vatandaşa en az yüzde 30 kazandırıyor ve inşaat malzemelerinin maliyetlerinde de yüzde 30’a yakın indirim hedefleniyor. Arsa payını alan vatandaş inşaat sürecinde isterse payını satabiliyor. İnşaat maliyetlerini karşılayamadığında ise devreye şirket giriyor. Vatandaşa garantörlük sunan şirket, inşaat maliyetlerini tüketici adına ödüyor. Sonrasında şirket evi satışa çıkarıyor ve arsa payı oranınca geliri arsa payı sahibine ödüyor. Bu proje çok avantajlı bir ev sahibi olma seçeneği gibi gözükse de bazı soru işaretlerini de içerisinde barındırıyor. Kurumsal firmaların yanında birçok bireysel satıcının da bu alana yönelmesi beraberinde bazı mağduriyet risklerini doğurdu. Sektör temsilcileri; tarlanın arsa gibi satıldığı ve imar gelecek vaatleriyle tüketicinin yanıltıldığı yönünde örneklerin olduğunu söylüyor. Ayrıca artan maliyetler nedeniyle ikinci aşamada çıkacak borcun tam anlamıyla bilinememesi de büyük bir sorun.
BİR EV 20 ORTAK
Vatandaşların bütçesi konut almaya yetmeyince evlerin paylara bölündüğü, bir evi 10 ya da 20 kişinin ortak aldığı bir model meydana geldi. Sistemin kurucusu ise emlak dünyasının önemli temsilcilerinden olan Sinpaş… Bu sisteme göre fiyatı 10 milyon TL’nin altında olan gayrimenkuller 10 paya bölünerek, fiyatı 10 milyon TL ve üstünde olan gayrimenkuller ise 20 eşit paya kadar bölünerek satılacak. Örnek olarak 5 milyon TL’lik evi 500 bin TL ödeyen 10 kişi ortak alacak. Yatırımcılar evden payı düzeyinde kira geliri elde edecek, satılması halinde ise yıllar içinde oluşacak değer kazancından payını alacak. Paylı gayrimenkul, düşük bütçeye sahip olsa da gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenler için iyi bir seçenek olabilir. Fakat sistemin yatırımcılar için dezavantaj doğurduğu durumlar da mevcut. Örneğin bu modele göre evin bölünmesinden sonraki altıncı yılın sonunda ortaklardan biri dahi evi satmak isterse ev satışa çıkıyor. Yani ev diğer ortakların istemediği bir dönemde dahi satılabiliyor. Sinpaş Yönetim Kurulu Başkan Vekili Ahmet Çelik ise projeyi şu sözlerle anlatıyor: “Bir gayrimenkulü 10 paya bölerek payları kiralayacağız. Bu payın sahibi hem gayrimenkulün kira gelirini elde edecek hem de evin bir parça sahibi olacak. Bilindiği üzere Türkiye’de konut fiyatları enflasyonun ve faizlerin artışıyla çok yükseldi. Düşük gelir gruplarında yer alan insanlarında konut yatırımı yapabilmesini sağlamak için böyle bir model ortaya çıkardık. Yatırımcılar istedikleri zaman konutunu satabilecek veya bünyelerinde tutarak kazanılan kira gelirlerinden pay sahibi olabilecek. Bu model içerisinde yer alan gayrimenkullerimizin değerlendirilmesi bağımsız değerleme firmaları tarafından yapılacak. Satış konusunda ise öncelik pay sahiplerinde olacak. Pay sahipleri evi satın almak istemez ise konut piyasaya sunulacak ve gelirler pay sahipleriyle paylaşılacak.”
KONUT KREDİSİ YERİNE ŞİRKET KREDİSİ!
Konut kredi faizlerinde yapılan indirimler maalesef hala tüketicinin kolayca ev sahibi olmasına imkân tanımıyor. Üstelik yüksek tutarda kredi taleplerine verilen olumlu dönüşler oldukça az. Hal böyle olunca finansa erişemeyen müşteriyi harekete geçirmek gayrimenkul şirketlerine kaldı. Firmalar son aylarda kendi bünyesinde düşük faizli kampanyalar düzenliyor ve piyasa şartlarından daha avantajlı oranlar sunuyor. Öyle ki artık 120 ay 0 faiz, sabit ödeme diyen şirketler dahi var.
PROJE GAYRİMENKUL YATIRIM FONU
17 Temmuz 2024 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK), ‘proje gayrimenkul yatırım fonu’ düzenlemesi konut sektöründe bir hareketlenme yaşatacak. Gayrimenkul projelerine yatırım yapmaya imkân sağlayan bu düzenleme ile konut geliştiricilere yeni bir finansman kapısını aralanırken, arzın artmasına katkı sağlanacak. Ayrıca ev alacak kadar birikimi olmayanların küçük rakamlarla da olsa projelere yatırım yapması mümkün olacak. Sektöre heyecan katan bu düzenleme ile üreticiler harekete geçti ve ilk fon kuruluş haberi de Polat Gayrimenkul’den geldi. Polat Gayrimenkul İcradan Sorumlu Yönetim Kurulu Üyesi Kaan Yücel, devraldıkları gayrimenkul yatırım fonunu, proje gayrimenkul yatırım fonuna çevirmek için SPK’ya başvuruda bulunduklarını açıkladı. Yücel, başvurularının Kasım ayında sonuçlanmasını beklediklerini belirterek, “İlk onayı alanlardan biri olacağımızı düşünüyoruz” dedi. Yücel, Piyalepaşa İstanbul Premium projesindeki otelde yer alacak Executive Home’lar ile bir miktar konutu fonun içine koyup, kitle fonlamasına çıkacaklarını belirtti. Ev almaya parası yetmeyenlerin, zaman içinde ev almak isteyenlerin ya da bir projenin getirisinden faydalanmak isteyenlerin fonları tercih edebileceğini anlatan Yücel, “Yurt dışından da ilgi olacağını düşünüyorum” dedi. Yücel, Macaristan’da da fon kurma aşamasında olduklarını belirtti.
STK’LARDAN ÖNERİLER VAR
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) ve Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) gibi emlak sektörünün çatı kuruluşları konut ihtiyacının giderilebilmesi ve emlak sektöründe yaşanan fiyat artışlarının düşürülebilmesi için yeni bir çözüm önerisiyle gündeme geldi. Sektör temsilcileri, son iki yıldır kamuya ait arsaların konut üretimi için kullanılmasının önemini vurguluyor. Bu yaklaşım, kamu-özel sektör iş birliği ile hayata geçirilecek ve özel sektör tarafından kamu alanlarında inşa edilen konutlar, sosyal konut, sosyal kiralık konut veya kentsel dönüşüm projelerinde kullanılmak üzere ayrılacak. Sektör temsilcilerinin bu öneriye başvurmasının temel nedeni, arsa maliyetlerinin konut fiyatlarındaki artışta büyük paya sahip olması. Özel sektörün tek başına bu maliyeti karşılayarak uygun fiyatlı konut üretmesi oldukça zor. Bu nedenle kamu-özel iş birliği hem arzı artıracak hem de konut fiyatlarını dengeleyecek. Ayrıca, kentsel dönüşüm projelerine de ivme kazandırarak şehirlerin yenilenmesine katkı sağlayacaktır. Bu önerinin uzun süredir gündemde olmasına rağmen henüz somut adımlar atılmamış olması dikkat çekiyor. Sektör temsilcileri ve kamu yetkilileri arasındaki görüşmeler devam ediyor ancak uygulamaya geçilmesi için daha fazla zaman gerekebilir.
