Artan konut ve kira fiyatları ve buna rağmen yeterli konut sayısının olmaması gayrimenkul sektöründe büyük bir ihtiyacı beraberinde getiriyor. 6 Şubat felaketinin ve beklenen İstanbul depreminin ardından daha da hassaslaşan bu konuyu çözüm niteliği taşıyan açıklamalarıyla Konutder Başkanı Ramadan Kumova anlatıyor.
6 Şubat’ın ardından Türkiye’nin değişmeyen gündemi haline gelen doğal afetlerin gayrimenkule etkisinden söz eden Konutder Başkanı Ramadan Kumova bu konuda Bakanlıkların özverili ve ciddi bir çalışma sürdürdüğüne vurgu yaparak alınan önlemlere dair şu sözleri sarf etti; “Uzmanların işaret ettiği olası İstanbul depreminde hasarı minimuma indirmeye ve can kaybını engellemeye dair yeni bir yasa tasarısı hazırlanıyor. Pek tabi biz de sahadaki sorunları söz konusu yasa tasarısına yön vermesi için aktarıyoruz.”
“İSTANBUL’UN KONUT İHTİYACINI BELİRLEYECEK BİR ÇALIŞMA BAŞLATTIK”
Son dönemde artan konut fiyatları ve kiralar ve buna rağmen yeterli konut projelerinin gündeme gelmemesi sorununa yanıt veren Kumova; “Türkiye’de bence birinci problem önce konut ihtiyacının ortaya konması. Önce ihtiyacı görmeliyiz. İhtiyacı hesap edebilmeli ve ihtiyacın altında veya üstünde konut üretiminin ne kadar olduğunu söylemeliyiz. Bu ihtiyacı ortaya koyan bir çalışma yok. Biz Konutder olarak ilk defa akademisyenlerle ve uluslararası bir danışmanlık kuruluşuyla, İstanbul’un konut ihtiyacını ortaya çıkartacak bir çalışma başlattık. Çünkü bu çok kozmopolit bir yapı. Yani demografik yapıdan kaynaklanan bir ihtiyaç var. Turizmden, öğrenci hareketlerinden, iç, dış ve net göçten kaynaklanan ihtiyaçlar söz konusu. Bütün bu yapıyı ortaya koyan bir çalışmayı başlattık. Bundan sonra da 10 yıl içerisinde bu ihtiyaca göre az veya fazla üretimini konuşacağız. Bugün geldiğimiz noktaya nasıl ulaştık ona da bir bakmak lazım“ ifadelerini kullandı.
“KONUT FİYATLARININ ARTMASI, KONUT ARZINDAKİ SIKINTIDAN KAYNAKLANIYOR”
Gayrimenkul sektörüne flashback yaparak değerlendirmesine devam eden Konutder Başkanı Kumova şu ifadeleri kullandı; “10 yıl geriye gidelim. Gayrimenkul piyasasına bakmak için anlık rakamlara bakmak çok riskli olabilir. Uzun periyotlara bakmak gerekir. Mesela 2012-2017 arasındaki beş yılda Türkiye’de 5 milyon 150 bin adet konut ruhsatı alınmış. 2018-2022’ye baktığımızda 2 milyon 950 bine ulaşmış bu sayı. Bu durum yüzde 42 azalmaya tekabül ediyor. İstanbul’da bu sayı yaklaşık olarak yüzde 60’larda.
Türkiye’deki inşaat sektörüne baktığımızda -inşaat sektörünün yüzde 68’e yakınlık kısmı konut sektörü demektir- son 5 yıldır küçülme görülüyor. Yani bugün geldiğimiz noktada konut fiyatlarının artması, konut arzındaki sıkıntıdan kaynaklanıyor. Kira sorunu da buradan kaynaklanıyor ve bunu biz 10 yıllık rakamlara bakarak çok net görebiliyoruz. Son 5 yılında hiç büyümemiş bir sektörüz. Burada bir tehlike daha var. Konut sahiplik oranımız düşüyor. Bizim konut sahiplik oranımız 2002’de yüzde 73, 2015 başında yüzde 61,1, 2022 sonunda yüzde 56,7. 61,1’den 56,7’ye gelmek rakam olarak küçük gelebilir ama yaklaşık olarak 1 milyon 130 bin adet kiralık konuta ihtiyaç olduğunu söylüyor. Bu veriler bize insanların konut alma erişiminde aslında doğru modellerin kurulamadığını söylüyor.”
“HEDEF; KONUT SAHİPLİK ORANINI İLK 5 YILDA YÜZDE 60’IN ÜSTÜNE ÇEKMEK”
İç piyasa özelinde gayrimenkul sektörünü değerlendiren Kumova; “Türkiye’nin hedefi gerçekten konut sahiplik oranını önce ilk 5 yılda yüzde 60’ın üzerine getirmek. Ondan sonra da eski dönemlerde olduğu gibi yüzde 70’in üstüne çıkartmak. Bunun için tabi ilk olarak arsaya ihtiyaç var. İkinci olarak finansmana ihtiyaç var. Arsaya ulaşmada üç temel kaynak var. Bu kaynaklar; özel mülkiyetler, kentsel dönüşüm ve devletin elindeki arazilerdir. Yine İstanbul için konuşuyorum, özel mülkiyetlerdeki hasılat paylaşımı kat karşılığı oranları genelde yüzde 50 şehir merkezine doğru bu oran daha da artıyor. Bu şu demektir, satış fiyatını maliyet fiyatınızı önce ikiyle çarpmanız gerekiyor arsa maliyetini eklemek için sonra satmanız gerekiyor. Yani sattığınız evin yarısından fazlası arsadan kaynaklanıyor. Bu, ancak şehir merkezindeki özel lokasyonlarda yaşanabilir bir değer. İstanbul’da 2018 yılında Konutder olarak yaptığımız bir çalışma mevcut. Piyasadaki ürünlerle Türkiye’nin TÜİK tarafından belirlenen gelir düzeylerine göre bir eşleştirme yapmıştık. Orada şunu gördük, yaklaşık olarak yüzde 60’lık bir kesim aslında erişilebilir bir konut alabilecek güçteydi. Segmentasyonlara göre ihtiyacı belirlemek lazım” diye konuştu.
Erişilebilir konutun üretimi meselesine dair cümleler kullanan Kumova “Söz konusu yüzde 60’lık sosyal erişilebilir konut dediğimiz segmente nasıl konut üreteceğiz dediğimizde gerçekten burada devlet desteği gerekiyor. Çünkü şu örneği de vermek doğru olacaktır; hak sahiplerinin beklentisi olan yüzde 50’ler dünya ölçeğinde çok yüksek. Bizim Almanya’da bir projemiz var. Arsanın payı yüzde 20. Bunlar şehir merkezine çok yakın yerler. Dünya genelinde de bu oran yüzde 20. Türkiye’de oran çok fazla olduğu için o segmentasyonda üretimde zorlanıyoruz. Eğer biz burada zorlanıyorsak, bu hak sahipleriyle bunu yönetemiyorsak o zaman devletin gerçekten bu duruma girmesi gerekiyor. Ve orta segment konut için arsa üretiminin devlet tarafından verilmesi ve kat karşılığı oranının da dünyadaki örneklerde olduğu gibi ve fiyatları aşağı çekebilecek tek yöntem, o olduğu için yüzde 20’ler civarında olmasını öneriyoruz.
Eskiden Türkiye’de devlet arsa ofisi vardı. Devlet arsa üretirdi ve bunu özel sektöre arz ederdi. Biz aynı veya benzer bir birimin kurulması için de görüşmeler yapıyoruz. Burada da görüşmelerimiz olumlu geçiyor. Piyasa yapıcısı olmak lazım. Markalı konut üreticisiyiz. İstanbul’daki markalı konut üretiminin büyük bir kısmını bizim üyelerimiz gerçekleştiriyor. Büyük şehirlerde de çok güçlüyüz ama önemli olan pastayı büyütmek. Pastanın büyümesi için de yeni alıcı segmentinin devreye girmesi lazım” dedi.
Gerçekleştirmekte oldukları projelerden söz açan Ramadan Kumova : “Üç tane proje geliştiriyoruz. Bunlardan bazılarını bu yıl sonu ve bazısını da gelecek yıl hayata geçirmeyi hedefliyoruz ama şimdi piyasada şöyle bir gerçek var. Finansallara baktığımızda 2011-2014 arası Türkiye’de gayrimenkul piyasasının altın yıllarıydı. Burada konut kredisinin kullanımı toplam kredilerdeki payı yüzde 11 buçuktu. Bu sayı hala gelişmiş ülkelerin altında kalıyor. Gelişmiş ülkelerde bu oran yüzde 20’ye yakın. Hala altında ama Türkiye için iyi rakamlardı. 2014-2018’de bu rakam yüzde 8 buçuğa düştü. Yani konut kredisi kullanımı toplam kredide 11 buçuktan 8 buçuğa kaldı. Bugün bu oran yüzde 4.6. Neredeyse 3’te 1’e düştü o güzel yıllardan. Kendi satışlarımıza dönüp baktığımızda İstanbul’da birinci el konut piyasasında kredi kullanımında satışların oranı yüzde 15. Türkiye genelinde yüzde 20. Yani müşterinin konuta ulaşamaması zaten rakamlarla ortada. Konut sahiplik oranının yüzde 61.1’den yüzde 56.7’ye düşmesi bunu teyit ediyor. Çünkü konut sektörünü destekleyecek konut kredileri kullanım oranları çok düştü” diye konuştu.
Sektörün ihtiyaçlarından söz eden Ramadan Kumova: “Önce doğru veriye ihtiyacımız var. Ondan sonra biraz okumaya ihtiyacımız var. Rakamları okumaya ihtiyacımız var. Paragraflar kurmak değil, rakamlarla ortaya koymak lazım. Biz bugüne sürpriz olarak gelmedik. Son 10 yılın rakamlarına baktığımızda bunları daha iyi okuyabilseydik buralara gelmezdik. Konut sektörüyle ilgili bunun bir sosyal ihtiyaç olduğunu, sosyal barış için önemli olduğunu, kira konusunun çok önemli bir konu olduğunu problemlerle yüzleşince farkına vardık. Türkiye büyümesini aşağı çekiyoruz. Sonuçta da bu problemlerle karşılaşıyoruz. Her ülkenin büyümesinde gayrimenkul sektörü, konut sektörü, inşaat sektörü lokomotiftir. Bakın dünyada bile Dünya Bankası ve İMF bundan yaklaşık 6 yıl önce biz finans sektörüne bu paraları akıttık, fonları üzerinden bu paraları dağıttık ama keşke bunların yerine altyapı yatırımlarıyla, konut yatırımlarıyla ekonomiye enjekte etseydik diye günah çıkarttı. Biz Türkiye’de doğru modelden biraz uzaklaştık” diye konuştu.
Yabancıya konut satışı meselesini değerlendiren Ramadan Kumova : “Yabancıya konut satışı konusu siyasi meta haline geldi. Maalesef yabancıya satış, mülteci, yabancı, Suriyeli konusu bunlar birbirine çok karıştı. Mütekabiliyet kanunu olduğu için Suriyelilerin Türkiye’den mülk alması bile yasak. Yabancıya satış oranı Türkiye’de yüzde 4’ün altında. İngiltere’de yüzde 11, İspanya’da yüzde 10.8, Portekiz’de yüzde 8, Dubai’de yüzde 65 ve bazı ülkeler ekonomik gelişmesini buna bağlıyor. Avrupa’nın ortalaması ise yüzde 8. Biz coğrafi olarak dünyanın en güzel yerindeyiz. Şehir turizmimiz var, kırsal turizmimiz var, deniz ve dağ turizmimiz var. Biz çok daha fazla yabancıyı konut sahibi yapabiliriz. Ülkemizde de yabancıya satış büyüme modelinin önemli bir parçası olabilir. Son 3 yıla baktığımızda net doğrudan yabancı yatırımın yüzde 76 ile 80 arasında geldiği kaynak; gayrimenkul sektörü. Türkiye’nin ihracatında çok önemli bir potansiyel ve güçken biz şu anda burada bunu tartışır hale geldik. Vatandaşlık konuşuyor, vatandaşlık dediğimiz ürün 400 bin Dolar ile elde edilebilen bir ürün. 400 bin Dolar 10 milyon liranın üzerinde. 10 milyon liralık bir ürün sosyal konut değil artık zaten. Yabancıya da ucuz konut satıyoruz diye bir şikâyet var, satmıyoruz. Bu da çok gerçekçi, burada büyümeliyiz. Ama daha da önemli bunu iyi anlatmalıyız” dedi.
