Ev almak mı, faize yatırmak mı? İşte 3 milyon TL’nin hesabı

0

Türkiye’de birikimlerini değerlendirmek isteyenlerin en çok karşılaştırdığı iki seçenekten biri konut yatırımı, diğeri ise vadeli mevduat hesapları oldu. Özellikle 3 milyon TL ile ev almak mı, faize yatırmak mı sorusu, İstanbul’daki konut fiyatları ve bankaların sunduğu faiz oranlarıyla yeniden gündeme geldi.

Kasım 2026 itibarıyla bankaların yeni müşterilere yönelik kampanyalarında yıllık brüt mevduat faizleri yüzde 44,5’e kadar yükselirken, İstanbul’da ortalama satılık konut fiyatı 8 milyon TL sınırına yaklaştı.

Bu tablo, elinde 3 milyon TL birikimi bulunan bir kişinin konut satın alması ile aynı tutarı bankada değerlendirmesi arasındaki gelir farkını ortaya koyuyor.

İSTANBUL’DA 3 MİLYON TL’YE EV BULMAK ZORLAŞTI

İstanbul’da satılık konut fiyatları son yıllarda önemli ölçüde yükseldi. Emlakjet’in Endeksa verileriyle hazırladığı piyasa analizine göre eylül ayında ortalama konut fiyatı 7 milyon 569 bin TL’ye ulaştı.

Ekim ayının son haftasına ilişkin güncel ilan analizlerinde ise İstanbul’daki ortalama satış fiyatı yaklaşık 7,8 milyon TL olarak hesaplandı.

Bu verilere göre 3 milyon TL birikimi bulunan bir kişinin İstanbul’da ortalama fiyat seviyesindeki bir konutu satın alabilmesi için yaklaşık 4,8 milyon TL daha kaynağa ihtiyacı bulunuyor.

Kentte 3 milyon TL ve altında satılık daire bulmak tamamen imkânsız değil. Özellikle Esenyurt gibi ilçelerde daha küçük, eski veya farklı özelliklere sahip konutlar bu fiyat aralığında satışa sunulabiliyor.

Ancak konutun bulunduğu bölge, büyüklüğü, bina yaşı, deprem güvenliği ve ulaşım olanakları satın alma kararında belirleyici oluyor.

3 MİLYON TL’NİN BANKA BANKA FAİZ GETİRİSİ

Birikimini konut almak yerine bankada değerlendirmek isteyenler için kasım ayına ilişkin faiz seçenekleri dikkat çekiyor.

Bankaların yayımladığı kampanyalı oranlar kullanılarak 3 milyon TL’nin 32 günlük net faiz getirisi hesaplandı.

3 milyon TL’nin 32 günlük yaklaşık net getirisi:

Hesaplamalar, bankaların ilan ettiği kampanyalı yıllık brüt faiz oranları üzerinden 32 gün için yapılmıştır. Yüzde 17,5 stopaj düşülmüş, ilgili hesaplarda faiz işletilmeyen bakiyeler dikkate alınmıştır. Günlük bileşik faiz etkisi hesaba katılmamıştır. Bunlar kesin müşteri teklifleri değil, karşılaştırmalı örnek hesaplamalardır.

Tabloda görüldüğü gibi 3 milyon TL’lik birikimin 32 günlük net getirisi seçilen bankaya ve hesap koşullarına bağlı olarak önemli farklılıklar gösteriyor.

Özellikle günlük faizli hesaplarda anaparanın belirli bir bölümünün faizsiz bırakılması, yüksek faiz oranına rağmen toplam kazancı sınırlayabiliyor.

İSTANBUL’DA ORTALAMA KİRA 46 BİN TL

Konut yatırımının bir diğer boyutunu ise kira gelirleri oluşturuyor.

İstanbul’da ekim ayının son haftasında yayımlanan kiralık konut ilanlarında ortalama aylık kira 46 bin TL seviyesinde hesaplandı.

Bu rakam üzerinden yıllık kira geliri 552 bin TL’ye ulaşıyor.

Ancak burada önemli bir ayrıntı bulunuyor. İstanbul’da 46 bin TL ortalama kira istenen konutlarla, 3 milyon TL bütçeyle satın alınabilecek konutlar aynı fiyat ve özellik grubunda yer almıyor.

Örneğin Esenyurt’ta ortalama kiralık konut ilanı 30 bin TL seviyesindeyken, Kadıköy’de bu rakam 80 bin TL’ye ulaşıyor.

Dolayısıyla 3 milyon TL’ye satın alınan bir evin 46 bin TL kira getireceğini varsaymak doğru bir karşılaştırma olmayabilir.

3 MİLYON TL’LİK EV KİRAYA VERİLİRSE NE KAZANDIRIR?

Karşılaştırmayı daha somut hâle getirmek için 3 milyon TL değerindeki bir konutun aylık 20 bin veya 25 bin TL’ye kiraya verildiği iki varsayımsal senaryo ele alınabilir.

Yüzde 44,50 faiz hesabında Türk Ticaret Bankasının 300 bin TL faiz işletilmeyen bakiye koşulu uygulanmıştır.

Bu karşılaştırmada 20 bin ve 25 bin TL’lik kiralar örnek senaryolardır; belirli bir konut için doğrulanmış kira teklifleri değildir.

Konut senaryolarındaki yıllık tutarlar, 12 ay boyunca kesintisiz kira tahsil edildiği varsayımına dayanıyor. Vergi, bakım, onarım ve olası boş kalma süreleri hesaba katılmıyor.

Mevduatın yıllık getirisi ise 32 günlük faiz oranının yıl boyunca aynı kalacağı garanti edilemediği için sabit bir rakam olarak gösterilmiyor.

FAİZ GELİRİYLE İSTANBUL’DA KİRA ÖDENEBİLİR Mİ?

Birikimini bankada değerlendiren bir kişi, kira ödeyerek yaşamayı da tercih edebilir.

Örneğin 3 milyon TL’nin 32 günlük net faiz getirisinin 85 bin TL olduğu varsayıldığında, İstanbul’daki 46 bin TL’lik ortalama ilan kirası karşılandıktan sonra yaklaşık 39 bin TL kalıyor.

Ancak bu hesap yalnızca mevcut koşullardaki nakit akışını gösteriyor.

Faiz oranlarının düşmesi, kira bedellerinin artması ve enflasyon nedeniyle 3 milyon TL’nin satın alma gücünün azalması, söz konusu dengenin zamanla değişmesine neden olabilir.

EV YATIRIMININ AVANTAJI DEĞER ARTIŞI

Mevduat kısa vadede daha yüksek düzenli nakit getirisi sağlayabilse de konut yatırımının önemli bir farkı bulunuyor.

Konut sahibi olan yatırımcı yalnızca kira geliri elde etmiyor, aynı zamanda taşınmazın gelecekteki değer artışından da yararlanabiliyor.

Buna karşılık konut piyasasında fiyatların her dönemde enflasyonun üzerinde artacağı garanti değil. Satış süresinin uzaması, bakım ve onarım masrafları, deprem riski ve kiracının ödeme durumu da yatırımın sonucunu etkileyebiliyor.

Mevduat hesaplarında ise vade, faiz oranları ve stopaj kesintileri ön plana çıkıyor. Ayrıca 2026 yılı için kişi başına ve banka başına sigorta kapsamındaki mevduat üst sınırı 1 milyon 200 bin TL olduğundan, 3 milyon TL’nin tek bankada tutulması hâlinde tutarın tamamı mevduat sigortası güvencesinde bulunmuyor.

3 MİLYON TL İÇİN HANGİ SEÇENEK ÖNE ÇIKIYOR?

Güncel rakamlar değerlendirildiğinde kısa vadeli nakit gelirinde mevduat hesapları, örnek olarak ele alınan 3 milyon TL’lik konutun kira getirisine göre avantajlı görünüyor.

Bununla birlikte yatırımın amacı sonucu değiştirebiliyor.

Düzenli nakit geliri elde etmek isteyen bir kişi açısından mevduat faizleri öne çıkarken, uzun vadede konut sahibi olmayı ve olası değer artışından yararlanmayı hedefleyenler için gayrimenkul farklı bir seçenek oluşturuyor.

Üstelik satın alınacak konut kişinin kendi kullanımına yönelikse karşılaştırmaya ödenmeyecek kira ve barınma güvencesi de dahil oluyor.

İstanbul’da ortalama konut fiyatının 7,8 milyon TL seviyesine ulaşması ise 3 milyon TL birikimle yatırım kararı verenler açısından en önemli sorunlardan birini ortaya koyuyor.

Artık soru yalnızca ev almakla faize yatırmak arasındaki getiri farkı değil, 3 milyon TL ile nasıl bir konut satın alınabileceği ve bu konutun uzun vadede ne kadar değer yaratabileceği üzerinden şekilleniyor.

Rakamlarla karşılaştırma…