Emlakjet-Endeksa iş birliğiyle hazırlanan Mayıs 2026 Konut Değer Raporu yayımlandı. Rapora göre Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 40 bin 486 TL, ortalama konut satış fiyatı ise 5 milyon 20 bin 264 TL olarak hesaplandı.
Konut metrekare fiyatları son bir yılda nominal olarak yüzde 23,8 artış gösterirken, enflasyondan arındırılmış yıllık fiyat değişimi yüzde eksi 6,5 seviyesinde gerçekleşti. Veriler, konut fiyatlarının Türk lirası bazında yükselmeye devam ettiğini ancak reel olarak satın alma gücü karşısında gerilediğini ortaya koydu.
TÜİK’in Mayıs 2026 verilerine göre Türkiye genelinde konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 31,2 azalarak 93 bin 333 adet oldu. İlk el konut satışları yüzde 27,9 düşüşle 30 bin 196 adede, ikinci el konut satışları ise yüzde 32,7 düşüşle 63 bin 137 adede geriledi.
Toplam satışlar içerisinde ilk el konutların payı yüzde 32,4 olurken, ikinci el konutların payı yüzde 67,6 olarak gerçekleşti. Aynı dönemde ipotekli konut satışları yüzde 2,8 azalışla 19 bin 754 adet seviyesinde kaldı. Toplam satışlar içinde ipotekli satışların payı ise yüzde 21,2 olarak hesaplandı.
DENİZLİ FİYAT ARTIŞINDA ZİRVEYE YERLEŞTİ
Endeksa verilerine göre Mayıs ayında en fazla konut satışı yapılan 30 il arasında yıllık nominal metrekare fiyat artışında Denizli yüzde 32,4 ile ilk sırada yer aldı.
Denizli’yi yüzde 30,7 ile Ankara, yüzde 29,1 ile Elazığ, yüzde 28,8 ile Kocaeli ve Antalya takip etti. Reel fiyat değişimlerine bakıldığında ise Denizli’de değişim yataya yakın seyrederken, Ankara’da yüzde eksi 1,4, Elazığ’da yüzde eksi 2,5, Kocaeli ve Antalya’da ise yaklaşık yüzde eksi 2,8 seviyesinde gerileme görüldü.
Türkiye genelinde yıllık reel değişim yüzde eksi 6,5 olarak kaydedildi.
KONUT YATIRIMINDA GERİ DÖNÜŞ SÜRESİ 13 YIL
Konut yatırımında önemli göstergelerden biri olan amortisman yani geri dönüş süresi, Türkiye genelinde 13 yıl olarak hesaplandı.
Mayıs ayında en fazla konut satışı gerçekleşen 30 il arasında en uzun geri dönüş süresi 19 yıl ile Muğla’da görüldü. Muğla’yı 18 yıl ile Elazığ, 17 yıl ile Antalya ve Aydın takip etti.
İstanbul’da geri dönüş süresi 13 yıl olurken, Ankara’da bu süre 12 yıl olarak hesaplandı. Uzmanlar, sahil kentlerinde konut değerlerinin kira gelirlerine kıyasla daha yüksek seviyelerde seyretmesinin geri dönüş sürelerini uzattığına dikkat çekiyor.
Rapor, yatırım amaçlı konut alımlarında yalnızca fiyat artışlarının değil, kira getirisi ve amortisman süresinin de dikkate alınması gerektiğini ortaya koyuyor.
BEŞ BÜYÜK İLDE ANKARA ÖNE ÇIKTI
Türkiye’nin nüfusu en yüksek beş ili olan İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa ve Antalya arasında yıllık nominal metrekare fiyat artışında yüzde 30,7 ile Ankara ilk sırada yer aldı.
Ankara’yı yüzde 28,8 ile Antalya, yüzde 27,6 ile İstanbul, yüzde 23 ile Bursa ve yüzde 20,5 ile İzmir izledi.
Enflasyondan arındırılmış verilere göre ise Ankara’da reel fiyat değişimi yüzde eksi 1,4, Antalya’da yüzde eksi 2,8, İstanbul’da yüzde eksi 3,7, Bursa’da yüzde eksi 7,1 ve İzmir’de yüzde eksi 9,1 olarak gerçekleşti.
Mayıs 2026 itibarıyla metrekare fiyatı İstanbul’da 63 bin 184 TL, Antalya’da 54 bin 541 TL, İzmir’de 51 bin 917 TL, Ankara’da 37 bin 611 TL ve Bursa’da 35 bin 183 TL olarak hesaplandı.
Ortalama konut satış fiyatlarında ise İstanbul 6 milyon 950 bin 240 TL ile ilk sırada yer aldı. İstanbul’u 6 milyon 281 bin 957 TL ile İzmir, 5 milyon 999 bin 510 TL ile Antalya, 4 milyon 814 bin 208 TL ile Ankara ve 4 milyon 468 bin 241 TL ile Bursa takip etti.
METREKARE FİYATINDA MUĞLA İLK SIRADA
Rapora göre metrekare bazında en yüksek konut fiyatı 83 bin 29 TL ile Muğla’da kaydedildi.
Muğla’yı 63 bin 184 TL ile İstanbul, 54 bin 541 TL ile Antalya, 52 bin 41 TL ile Çanakkale ve 51 bin 917 TL ile İzmir izledi.
Ortalama konut satış fiyatında da Muğla ilk sırada yer aldı. Muğla’da ortalama konut fiyatı 10 milyon 710 bin 741 TL olarak hesaplanırken, İstanbul’da bu rakam 6 milyon 950 bin 240 TL oldu.
Aydın’da ortalama konut fiyatı 6 milyon 578 bin 60 TL, İzmir’de 6 milyon 281 bin 957 TL, Çanakkale’de ise 6 milyon 140 bin 838 TL seviyesinde gerçekleşti.
Veriler, özellikle sahil bölgeleri ve büyükşehirlerde konut edinme maliyetlerinin Türkiye ortalamasının belirgin şekilde üzerinde seyrettiğini ortaya koydu.
“MAYIS VERİLERİNİ DÖNEMSEL ETKİLERLE BİRLİKTE OKUMAK GEREKİYOR”
Verileri değerlendiren Emlakjet ve Endeksa CEO’su Görkem Öğüt, Mayıs ayında konut satış adetlerinde daha sınırlı bir işlem hacmi oluştuğunu belirtti.
Öğüt, “Bu tabloda geçen yılın güçlü baz etkisinin yanı sıra ay içindeki uzun tatil döneminin işlem hacmi üzerindeki kısa vadeli etkisini de dikkate almak gerekiyor. Bu nedenle Mayıs verisini tek başına talepte kalıcı bir yavaşlama olarak değil, dönemsel etkilerle birlikte okumak daha doğru olur” dedi.
Fiyat tarafında nominal artışın sürdüğünü ancak enflasyondan arındırılmış verilere bakıldığında reel fiyatların gerilediğini ifade eden Öğüt, ipotekli satışların halen düşük seviyelerde seyretmesinin ve geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 2,8 gerilemesinin, konut talebinin finansman koşullarına duyarlılığını ortaya koyduğunu söyledi.
Krediye erişimin kolaylaşması ve finansman koşullarının destekleyici hale gelmesiyle birlikte konut fiyatlarında reel olarak yeniden yukarı yönlü bir hareket alanı oluşabileceğini belirten Öğüt, yatırımcıların karar verirken yalnızca ilan fiyatlarına odaklanmaması gerektiğini vurguladı.
Öğüt, “Konut piyasasında fiyatların değişkenlik gösterdiği dönemlerde alım-satım kararlarını yalnızca güncel ilan fiyatlarına bakarak vermemek gerekiyor. Kullanıcıların nominal değişim, reel değişim, geri dönüş süresi ve bölgesel piyasa dinamiklerini birlikte değerlendirmesi daha sağlıklı kararlar alınmasını sağlayacaktır” ifadelerini kullandı.
