Türkiye’de yaklaşık 450 AVM, her yıl 500 milyondan fazla ziyaretçi ağırlayarak perakende sektörüne olduğu kadar kültürel ve sosyal hayata da önemli katkılar sunuyor. Bu durum, AVM’lerin sadece alışveriş için değil, sosyal etkileşim, eğlence ve boş zaman değerlendirme mekanları olarak ne kadar benimsendiğinin somut bir göstergesi. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Nuri Şapkacı ile AVM’lerin günümüzdeki durumu üzerine özel bir söyleşi gerçekleştirdik.
AVM’LER KAPSAMLI YAŞAM ALANLARINA DÖNÜŞTÜ
Şapkacı, AVM’lerin son yıllarda yalnızca alışveriş yapılan yerler olmaktan çıkıp, çok daha kapsamlı yaşam alanlarına dönüştüğünü belirtti. “Günümüzde tüketici beklentileri de sosyal deneyim, konfor ve kaliteli vakit geçirme üzerine kurulu” diyen Şapkacı, AVM’lerin yeme-içme alanları, çocuk oyun alanları, sanat ve kültür etkinlikleri, spor stüdyoları gibi farklı fonksiyonlarla zenginleştiğini vurguluyor. Bu dönüşüme paralel olarak, konut, otel ve AVM gibi farklı fonksiyonları bir araya getiren karma kullanımlı projeler de öne çıkıyor. Şapkacı, bu yapıların kullanıcıların günlük hayatını kolaylaştırırken, her bir fonksiyonun diğerini destekleyerek entegre yaşam alanları yarattığını ekliyor. Markaların da fiziksel mağazalarını sadece satış noktası olarak değil, tüketiciyle bağ kurdukları, marka kimliğini yaşattıkları deneyim alanları olarak tasarladığını ifade eden Şapkacı, bu yaklaşımın AVM’lerin hem stratejik bir iletişim platformu hem de müşteriyle uzun vadeli ilişki kurabilecekleri önemli temas noktaları haline gelmesini sağladığını belirtiyor.
“HAYALET MAĞAZA” İDDİALARI GERÇEĞİ YANSITMIYOR
Son dönemde kamuoyunda AVM’lerde “hayalet mağaza” sayısının arttığı yönünde bir algı oluşsa da Nuri Şapkacı, bu iddiaların aksine sektörün gerçek durumunu ortaya koyan veriler paylaşıyor. Şapkacı, Türkiye genelindeki AVM’lerde boş mağaza oranlarında belirgin bir artıştan söz etmenin doğru olmadığını, sektördeki genel mağaza doluluk oranının yüzde 90’ın üzerinde olduğunu vurgulayarak performansı yüksek AVM’lerde bu oranın yüzde 100’e kadar çıktığını ifade etti. “Elbette mevcut ekonomik koşulların zorlukları nedeniyle bazı şehirlerde ya da bölgelerde; lokasyonu en baştan hatalı seçilmiş, marka karması iyi kurgulanmamış ya da etkin şekilde yönetilemeyen AVM’lerde geçici boşluklar yaşanabiliyor. Ancak bu durum, sektör geneline yayılan bir eğilim değil; daha çok lokal ya da AVM’ye özgü dinamiklerle açıklanabilecek istisnai bir durum” diyen Şapkacı, güçlü performans gösteren AVM’lerde büyümek isteyen yerli markalara veya Türkiye pazarına girmek isteyen yabancı markalara yer bulmakta ciddi zorluklar yaşandığını ve çoğu zaman kiralama taleplerini karşılayamadıklarını, geri çevirmek zorunda kaldıklarını da belirtti. Öte yandan Şapkacı, uzun fesih süreleri nedeniyle verimsiz mağazaların dönüşümünün gecikebildiğini ve bunun sektörün çözüm bekleyen başlıca konularından biri olduğunu şöyle ifade ediyor: “Verimsiz mağazaların çeşitli önlemlerle iyileştirilmesi -bu mümkün değilse yerlerine yeni markaların alınması- hem AVM’lerin genel verimliliğini artırır hem de yeni ya da büyümek isteyen markalar için alan yaratılması yoluyla sektörün gelişimine katkı sağlar.”
E-TİCARET BİR TEHDİT DEĞİL, FIRSAT
E-ticaretin yükselişinin AVM’lerdeki alışveriş ekonomisini olumsuz etkilediği yönündeki yaygın düşüncenin aksine, Nuri Şapkacı bu gelişmeyi bir dönüşüm ve adaptasyon fırsatı olarak değerlendiriyor. Şapkacı’nın verdiği bilgilere göre, 2024 itibarıyla Türkiye’de e-ticaretin toplam perakendedeki payı yaklaşık yüzde 19,1 seviyesinde. Bu istatistik, ticaretin hâlâ yüzde 80’inden fazlasının fiziksel mağazalar üzerinden gerçekleştiğini net bir şekilde ortaya koyuyor.
Şapkacı, bugün birçok markanın çok kanallı (omnichannel) stratejiler benimseyerek fiziksel mağazalarını dijital satış kanallarıyla entegre ettiğini ve bu iki kanalın birbirini tamamlayarak beslediğini ifade etti.
“Bugün AVM mağazaları sadece birer satış noktası değil; tüketiciyle doğrudan temasın kurulduğu, ürünün deneyimlendiği, marka algısının ve sadakatinin inşa edildiği önemli alanlar” şeklinde konuşan Şapkacı, tüketicilerin online kanallardan araştırma yapıp fiyat karşılaştırması yapsalar da, satın alma sürecinin çoğu zaman fiziksel mağazada tamamlandığını ve online alışverişte iade edilen ürünlerin önemli bir kısmının fiziksel mağazaların avantajını daha görünür kıldığını da ekliyor. “Unutmamak gerekir ki insan sosyal bir varlık. Dokunmak, denemek, birebir deneyimlemek istiyor” diyen Şapkacı, özellikle moda, kozmetik, ev dekorasyonu gibi kategorilerde fiziksel temasın hala çok güçlü bir tercih nedeni olduğunu belirtiyor.
Bu nedenle e-ticaretin büyümesinin, fiziksel mağazaların yerini almak yerine, onları daha stratejik ve deneyim odaklı hale getirdiğini belirtti. AVM’lerin ise perakende ile yeme-içme, eğlence gibi perakende dışı fonksiyonları aynı çatı altında ve konforlu bir şekilde sunarak, çeşitli etkinliklerle alışveriş ve sosyalleşmeyi bir arada sağladığının altını çizen Şapkacı, “Sonuç olarak, AVM’ler ve dijital kanallar birlikte çalışarak perakende ekonomisini büyütmeye devam ediyor” diye konuştu.
REKLAM BÜTÇELERİNDEKİ DARALMA VE ÇÖZÜM ARAYIŞLARI
Nuri Şapkacı, AVM’lerin reklam verme oranında düşüş yaşandığı yönündeki iddialara da açıklık getiriyor: “2018’de dövizle kira uygulamasının sona ermesi ve 2022’de yapılan mevzuat düzenlemesiyle kiracılardan toplanan reklam katkı paylarının kaldırılması, AVM yatırımcılarını ciddi şekilde zorladı.” Eskiden reklam ve tanıtım faaliyetlerinin kiracılar[1]dan alınan katkılarla birlikte yatırımcıların yüzde 50 oranında sağladığı ek destekle yürütüldüğünü, ancak bu katkının tamamen ortadan kalkmasının reklam bütçelerini önemli ölçüde daralttığını ifade ediyor. Bu durumun özellikle büyük çaplı kampanyalar, etkinlikler, açık hava reklamları ve dijital görünürlük gibi alanlara doğrudan yansıdığını belirtiyor. Yoğun rekabet ortamında AVM’lerin hem marka algısını güçlü tutması hem de ziyaretçi trafiğini artırması için reklam ve tanıtım faaliyetlerinin kritik önemde olduğunu vurgulayan Şapkacı, “Mevcut koşullarda yatırımcılar, kendi kaynaklarıyla sürdürülebilir çözümler üretmeye çalışıyor; daha küçük etkinlikler ve sosyal medya kampanyalarıyla müşteri çekmeye devam ediyorlar. Ancak bütçelerdeki azalma, yapılabileceklerin sınırlarını daraltıyor” diye konuşuyor. Şapkacı, AVM pazarlamasının markalara sağladığı faydaları, müşteri girişi ve satışları artırma gücünü çeşitli platformlarda paylaştıklarını belirterek, “Bu tür konularda kısa vadeli ve tek taraflı çözümler yerine, ortak katılımla ve tüm tarafların dahil olduğu sürdürülebilir büyümeyi yakalamak mümkün” diyerek sözlerini noktaladı.
