Peki, bedelini kim ödüyor?
Bir zamanlar müteahhitle anlaşmak, eski bir evden yeni ve güvenli bir eve kavuşmanın başlangıcıydı. Bugün ise bazı kat malikleri için bu anlaşmalar, ne zaman biteceği bilinmeyen bir bekleyişe dönüşme riski taşıyor.
Bir düşünün…
Yıllarca yaşadığınız evinizi kentsel dönüşüm için boşaltıyorsunuz. Yeni dairenizin teslim edileceği tarihe güvenerek kiraya çıkıyorsunuz. Sözleşmede kira ödemeleri, teslim tarihi, kullanılacak malzemeler ve tüm koşullar yazıyor. Ancak zaman geçiyor. İnşaat ilerlemiyor. Müteahhit satış yapamıyor. Maliyetler artıyor. Kira ödemeleri aksıyor. Sonunda ortaya tek bir soru çıkıyor:
Müteahhidin ekonomik sıkıntısının bedelini neden kat maliki ödüyor?
Rakamlar bize ne söylüyor?
Türkiye İstatistik Kurumu’nun Eylül 2026 verilerine göre Türkiye genelinde konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 9,3 geriledi. İstanbul’daki düşüş ise yaklaşık yüzde 16,9 oldu. Üstelik yılın ilk dokuz ayında Türkiye genelindeki konut satışları da geçen yılın aynı döneminin yüzde 7,2 altında kaldı. Elbette bütün konutlar satılmıyor demek doğru değil. Eylül ayında ilk el satışlar yıllık yüzde 3,9 arttı. Ancak piyasanın genelinde bir yavaşlama olduğu açık. Diğer tarafta müteahhitlerin maliyet baskısı giderek artıyor. TÜİK’in Ağustos 2026 verilerine göre inşaat maliyet endeksi yıllık yüzde 29,59 yükseldi. Malzeme maliyetleri yüzde 28,72, işçilik maliyetleri ise yüzde 31,20 arttı. Bu artışlar, özellikle satış gelirleriyle inşaatını finanse etmeyi planlayan yükleniciler açısından ciddi bir nakit akışı sorunu yaratabiliyor. Bugün mesele sadece pahalı konutlar değil.
Satılamayan daireler, karşılanamayan maliyetler ve geciken teslimler artık aynı sorunun parçaları.
İstanbul’un en yoğun kentsel dönüşüm bölgelerinden Kadıköy’de tablo ayrıca sorgulanmayı hak ediyor. Kadıköy Belediyesi’nin 2024 Faaliyet Raporu’na göre o yıl 554 yıkım ruhsatı düzenlendi. Aynı yıl 196 yapı kullanma izin belgesi verildi ve 418 şantiye kayıtlara geçti. Bu sayılar farklı aşamalardaki işlemleri gösteriyor; doğrudan birbirinden çıkarılarak geciken proje sayısı hesaplanamaz. Ancak asıl sorulması gereken sorular tam da burada başlıyor. Yıkım sonrasında kaç bina yapı ruhsatını zamanında alabildi? Kaç proje eksik evrak, imar düzenlemesi veya hukuki belirsizlik nedeniyle bekliyor? Kaç inşaat taahhüt edilen sürede tamamlanamıyor? Özellikle Kadıköy’de çatı katlarına ilişkin imar düzenlemesinin yargıya taşınması, bu belirsizliğin somut örneklerinden biri oldu. İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 2025 yılında kabul ettiği düzenlemeye ilişkin Ocak 2026’da yürütmenin durdurulması kararı verildi. Burada hem imar hukukunun hem deprem güvenliğinin korunması gerektiği tartışmasız. Ancak değişen koşullar karşısında projelerin nasıl ilerleyeceğinin de öngörülebilir olması gerekiyor.
Yıkım kararı verilen, boşaltılan ve kiraya çıkılan bir binanın yeniden yapım süreci, belirsizliğe terk edilemez.
İlgili belediyelerin ruhsat başvurularının ne kadar sürede sonuçlandığını, bekleyen dosya sayılarını ve gecikme nedenlerini kamuoyuyla düzenli paylaşması artık bir ihtiyaçtır.
Müteahhit kira ödemiyorsa kat maliki ne yapacak?
Sorunun belki de en can yakıcı tarafı burada. Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde müteahhidin üstlendiği kira ödemeleri, birçok aile için yeni evlerine kavuşana kadar yaşamlarını sürdürebilmelerinin temel güvencesi. Bu ödemelerin gecikmesi veya hiç yapılmaması hâlinde kat maliki iki ayrı yükün altında kalıyor. Bir tarafta henüz teslim edilmemiş dairesi, diğer tarafta her ay ödemek zorunda olduğu kira. Üstelik kiralar yükselmeye devam ederken müteahhidin mali sıkıntısı, sözleşmeyle üstlendiği sorumluluğu ortadan kaldırmıyor. Devletin sağladığı kira yardımıyla müteahhidin sözleşmede taahhüt ettiği kira bedelini birbirinden ayırmak gerekiyor. Bunlar aynı yükümlülük değil. Sektördeki finansman güçlüklerini görmezden gelemeyiz. Fakat hiçbir ekonomik gerekçe, kat maliklerinin belirsizliğe ve çaresizliğe mahkûm edilmesini haklı çıkaramaz.
Müteahhit için gecikme bir finansman sorunu olabilir. Kat maliki içinse bu, hayatından kaybettiği yıllar demektir.
İnşaat maliyetleri artarken kaliteden mi vazgeçiliyor?
Bir başka tehlike de maliyetleri düşürmek amacıyla inşaat kalitesinden ödün verilmesi ihtimali. Bir projeye başlanırken taahhüt edilen malzemelerle teslim aşamasında kullanılan ürünlerin aynı standartlarda olması gerekir. Ancak maliyetlerin yükseldiği bir ortamda, daha ekonomik malzeme tercih etme baskısının artması şaşırtıcı değil. Burada elbette bütün müteahhitleri aynı kefeye koyamayız. Sözleşmesine sadık kalan, finansmanını doğru yöneten ve kaliteli iş üreten çok sayıda firma var. Fakat riskleri de görmezden gelemeyiz. Su ve ısı yalıtımından elektrik tesisatına, yangın güvenliğinden cephe uygulamalarına kadar her kalemde standartların korunması gerekiyor. Özellikle taşıyıcı sistemlerde mevzuata ve onaylı projelere uygunluk asla pazarlık konusu olamaz.
Türkiye gibi deprem gerçeğiyle yaşayan bir ülkede, inşaat kalitesi maliyet düşürmenin ilk adresi olamaz.
Denetim mekanizmaları yalnızca beton ve demirle sınırlı kalmamalı; sözleşmede taahhüt edilen teknik şartların yerine getirilip getirilmediği de sorgulanmalı.
Artık yalnızca müteahhit değil, güvence aramalıyız.
Bugün kentsel dönüşüme girecek kat maliklerinin sadece alacağı dairenin metrekaresini veya müteahhidin vereceği kira bedelini konuşması yeterli değil. Yüklenicinin mali gücü, devam eden projeleri, geçmiş teslim performansı, finansman planı, gecikme durumunda uygulanacak yaptırımlar ve sözleşmeye bağlanan güvenceler en az bunlar kadar önemli.
Çünkü gerçek şu:
Her müteahhit inşaat yapmayı biliyor olabilir. Ama her müteahhit başladığı inşaatı ekonomik olarak tamamlayabilecek güçte olmayabilir. Kentsel dönüşüm yalnızca eski binayı yıkıp yerine yenisini yapmak değildir. İnsanların birikimlerini, mülkiyet haklarını, yaşam düzenlerini ve en önemlisi geleceklerini güvence altına almaktır. Belediyeler ruhsat süreçlerinde şeffaf olmalı. Müteahhitler altından kalkamayacakları taahhütlerde bulunmamalı. Kat malikleri ise hiçbir aşamada korumasız bırakılmamalı.
Çünkü bu ülkede binalar yeniden yapılabilir. Kaybedilen birikimler, yıllar ve güven ise her zaman geri gelmez.
