Türkiye’nin deprem gerçeği karşısında en kritik savunma hattı olan kentsel dönüşüm, son yasal düzenlemelerle vites yükseltti. Özellikle mülkiyet sahipleri arasındaki anlaşmazlıklar nedeniyle yıllarca bekleyen binalar için artık “tek malik” dönemi başladı. Konuyu Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç Türkiye’de İş Dünyası için özel olarak değerlendirdi.
Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç
“AMACIMIZ CAN GÜVENLİĞİNİ KORUMAK”
Kentsel dönüşümün temel motivasyonunun güvenli yaşam alanları inşa etmek olduğunu belirten Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç, yeni düzenlemenin hukuki tıkanıklıkları aşacağını vurguladı:
“Kentsel dönüşümde yeni yapılan düzenleme ile kat malikleri arasındaki uyuşmazlıkların ve süreçlerin uzamasının önüne geçilmiş olacak. Kentsel dönüşümün amacı, vatandaşların güvenli konutlarda yaşamasını sağlamaktır. Kat malikleri arasında yaşanan uyuşmazlıklar, taraflar arasındaki sorunun mahkemelere taşınmasına, sürecin tıkanmasına ve ilerleyememesine neden olmuştur. Tek bir kat malikinin bu işlemi başlatabilmesine yönelik yapılan düzenleme, kentsel dönüşüme hız kazandıracaktır. Yarısı Bizden kampanyası da yıl sonunda biteceği için maliklerin bu fırsatı kaçırmamaları önemli olacaktır.”
SÜREÇ NASIL İŞLEYECEK?
Araç, bir binada dönüşüm ateşinin nasıl yakılacağını ve resmi prosedürü şu sözlerle özetledi:
“Binadan bir kişi süreci başlatarak başvuru yapacak ve karot testi yaptıracaktır. Bina riskli çıkarsa bu durum tapuya kaydedilecek ve maliklere noter ya da e-Devlet üzerinden bildirim yapılacaktır. Bu aşamadan sonra kentsel dönüşümün birinci aşaması olan bina yıkım sürecine geçilmiş olacaktır.”
SÜRECİ ENGELLEYEN MALİKLERE YÖNELİK DÜZENLEME
Yüzde 50 + 1 (salt çoğunluk) kuralının uygulanmasında yaşanan zorlukların da aşıldığını belirten Şenay Araç, süreci engelleyen maliklere karşı alınan önlemleri şu şekilde açıkladı:
“Yüzde 50 artı 1 salt çoğunluk uygulamasına geçildiğinde de bina sakinleri arasında uyuşmazlıklar yaşanıyordu. Taraflar noterde buluşmaya gelmiyor, bu durum sürecin tıkanmasına ve mahkemelere kadar gitmesine neden oluyordu. Riskli yapı olan binalarda bu durum, diğer maliklerin can güvenliğini tehlikeye atıyordu. Yeni yapılan düzenleme ile bu sürecin de hızlanması sağlanmıştır. Bu da kentsel dönüşüm sürecinde ikinci aşama olarak çok önemli bir gelişmedir.”
“Tek bir malikin ya da yüzde 50 artı 1 çoğunluğun aldırdığı riskli yapı tespitinden sonra, muhtarlık, e-tebligat ve noter yoluyla bildirim yapılarak katılmayan ve itiraz eden maliklerin de sürece dahil olması sağlanmaktadır. Artık ‘daha fazla isterim, daha çok avantaj sağlamak isterim’ gibi gerekçelerle sürece direnen maliklerin bu şekilde süreci engellemesinin önüne geçilmiş olacaktır. Eğer malik süreç içinde yer almazsa, hissesi önce binadaki diğer maliklere, daha sonra ihale ile TOKİ’nin belirlediği rayiç bedel üzerinden satışa çıkarılacaktır. Bu düzenleme ile diğer maliklerin can güvenliği ve hakları korunmuş olacaktır. Burada amaç, hukuki sürecin önünü kapatmak değil, süreci hızlandırmaktır.”
MÜTEAHHİTLER İÇİN ‘MALİYET AVANTAJI’ DOĞDU
Dönüşümün hızlanmasının inşaat sektörü üzerindeki etkilerine değinen uzman, 4 yıllık belirsizlik döneminin kapandığına dikkat çekti:
“Müteahhitler süreçlerin 2, 3 hatta 4 yıl uzaması nedeniyle kentsel dönüşüm projelerine girmek istemiyorlardı. Hem maliklerin anlaşmazlıkları hem binanın geç boşaltılması, yıkım kararları ve belediye izin süreçleri dönüşümün uzamasına neden oluyordu. Yeni düzenleme ile bu sorunların önüne geçilmiştir. Bazı maliklerin avantaj taleplerinin de önüne geçilmiş olacaktır. Daha önce 4 yıl sürebilen bu süreçlerin artık yaklaşık 1 yıla kadar düşmesi mümkün hale gelmiştir. Bu da maliyet açısından müteahhitler için önemli bir gelişme olup, kentsel dönüşüme daha sıcak bakmalarını sağlayacaktır.”
MALİKLER İÇİN 3 AŞAMALI YOL HARİTASI
Şenay Araç, kentsel dönüşümü başlatmak isteyen vatandaşlara izlemeleri gereken üç aşamalı yöntemi ise şöyle tavsiye etti:
“Burada en önemli konu can güvenliğidir. Maliklerden biri bu kararını öncelikle sözlü olarak diğer maliklere bildirmeli ve onları ikna etmeye çalışmalıdır. Eğer çözüm bulunamazsa, karot testi yaptıracağını ve süreci başlatacağını diğer maliklere bildirmelidir. Bu da çözüm olmazsa, malik diğer maliklere ihtar çekerek karot testi yaptırmak için başvuruda bulunacağını bildirmelidir. Buna rağmen çözüm bulunamazsa, bir firma ile anlaşarak karot testi yaptırabilir ve süreci başlatabilir. Bu, malikin uygulayacağı üç aşamalı bir süreçtir.”
