İstanbul konut piyasasında değişen yaşam biçimleri ve hane yapısı, konut tercihlerine de yansıyor. Sektör temsilcilerine göre alıcılar, özellikle artan maliyetler karşısında metrekareden tasarruf ederken oda sayısından tamamen vazgeçmek istemiyor.
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli, Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ziya Yılmaz ve Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, konut talebindeki değişimi farklı yönleriyle değerlendirdi.
METREKARE KÜÇÜLÜYOR, ODA SAYISI KORUNUYOR
İNDER Başkanı Engin Keçeli, konut alıcılarının son dönemde daha küçük metrekarelerde yaşamayı tercih ettiğini ancak oda sayısından mümkün olduğunca vazgeçmediğini belirtti.
Keçeli, geçmişte 120-130 metrekare civarında olan 3+1 dairelerin bugün 90-100 metrekare aralığında da tercih edilebildiğini söyledi. Konut seçiminde deprem güvenliği, oda sayısı ve yaşam tarzına uygunluğun öne çıktığını belirten Keçeli, talebin ağırlıklı olarak oturum amaçlı olduğunu ifade etti.
“Metrekareler biraz daha küçüldü ama oda sayısından, bağımsız bölümün içindeki oda sayısından pek feragat etmek istemiyorlar” diyen Keçeli, yatırım amaçlı talebin ise alternatif yatırım araçlarının getirileri nedeniyle sınırlı kaldığını söyledi.
KONUTTA ‘ÇEPER’ KAVRAMI DEĞİŞİYOR
İstanbul’da ulaşım ve iletişim altyapısındaki gelişmelerin konut tercihlerini kentin merkezinden çevre bölgelere doğru genişlettiğini belirten Keçeli, kent dışındaki bölgelerde yaşamın geçmişe göre daha kolay hale geldiğini ifade etti.
Keçeli, “Bölgesel fiyat farklılıkları olsa da İstanbul’da artık çeper kalmadı” değerlendirmesinde bulundu.
Konut projelerinde yalnızca dairenin özelliklerinin değil, sosyal donatı alanlarının da dikkate alınması gerektiğini vurgulayan Keçeli; otopark, spor, yürüyüş ve dinlenme alanlarının yaşam kalitesini etkilediğini söyledi.
Konut üretiminde talebe uygun arzın önemine dikkat çeken Keçeli, “Eskiden ‘ne yaparsan satar’ mantığı vardı, artık o devir bitti. Doğru yerde ve talebe göre ürün üretmek gerekiyor” dedi.
HANE YAPISI KONUT TALEBİNİ DÖNÜŞTÜRÜYOR
KONUTDER Başkanı Ziya Yılmaz ise İstanbul’da tek tip bir konut talebinden söz edilemeyeceğini belirtti. Konut tercihlerinin bölge, lokasyon, gelir düzeyi ve projenin hedef kitlesine göre değiştiğini aktaran Yılmaz, bazı bölgelerde 3+1 ve daha büyük konutlar öne çıkarken, bazı bölgelerde 1+1 ve 2+1 seçeneklerin daha fazla karşılık bulduğunu söyledi.
Türkiye’de ortalama hane halkı büyüklüğünün 2025 yılında 3,08 kişiye gerilemesi ve tek kişilik hane sayısının 5 milyon 523 bin 321’e ulaşması, konut ihtiyacındaki dönüşümün göstergeleri arasında yer alıyor.
Yılmaz, tek kişilik hanelerin toplam haneler içindeki payının yaklaşık yüzde 20,5 seviyesine ulaştığını belirterek, bu değişimin özellikle uygun lokasyonlardaki küçük ve fonksiyonel konutlara yönelik ihtiyacı desteklediğini ifade etti.
Bununla birlikte çocuklu aileler, evden çalışanlar ve daha geniş yaşam alanına ihtiyaç duyan haneler açısından 2+1 ve 3+1 konutların önemini koruduğunu belirten Yılmaz, konut piyasasında küçük ya da büyük konut ayrımından ziyade ihtiyaca uygun çeşitliliğin önem kazandığını söyledi.
KÜÇÜK KONUTLARDA YATIRIM ETKİSİ DE VAR
1+0 ve 1+1 konutlara yönelik ilginin yalnızca hane yapısındaki değişimle açıklanamayacağına da dikkat çekildi. Yılmaz, daha düşük yatırım tutarı, kiralama kolaylığı ve gerektiğinde daha hızlı nakde çevrilebilme gibi unsurların küçük konutları yatırımcı açısından da tercih edilebilir hale getirdiğini belirtti.
Ancak mevcut resmi konut satış istatistiklerinde satışların oda sayısına göre düzenli olarak ayrıştırılmadığını ifade eden Yılmaz, bu nedenle 1+0, 1+1, 2+1 ve 3+1 konutların satışlarındaki değişimin net oranlarla ortaya konulamadığını söyledi.
Yılmaz, “Sektör açısından mesele küçük ya da büyük konut üretmek değil, doğru lokasyonda, projenin hedef kitlesine ve ihtiyaca uygun konut çeşitliliğini sağlayabilmek” değerlendirmesinde bulundu.
FİNANSMAN KOŞULLARI SATIN ALMA KARARINDA BELİRLEYİCİ
GYODER Başkanı Neşecan Çekici de konut ihtiyacının devam ettiğini ancak bu ihtiyacın satın alma kararına dönüşmesinde finansman koşullarının önemli bir rol oynadığını belirtti.
Türkiye genelinde ağustos ayında konut satışlarının geçen yılın aynı ayına göre yüzde 14,7 gerilediğini, ipotekli konut satışlarının ise yüzde 7,2 arttığını aktaran Çekici, konut piyasasının yalnızca satış adetleri üzerinden değerlendirilmemesi gerektiğini söyledi.
“Piyasayı değerlendirirken satış adetleriyle birlikte finansman koşullarını ve hane halkının alım gücünü de dikkate almak gerekiyor” diyen Çekici, konut talebinin farklı gelir grupları ve hane yapılarına göre çeşitlendiğini ifade etti.
Çekici’ye göre özellikle 1+1 ve 2+1 gibi daha kompakt konutlar, toplam konut bedelinin ve ihtiyaç duyulan finansman miktarının daha düşük olması nedeniyle farklı gelir grupları açısından erişilebilir seçenekler oluşturabiliyor.
DAHA KÜÇÜK AMA DAHA FONKSİYONEL KONUTLAR ÖNE ÇIKIYOR
Konut piyasasındaki dönüşüm yalnızca metrekarenin küçülmesiyle sınırlı değil. Yaşam ve çalışma biçimlerindeki değişim, konutların kullanım biçimlerini de etkiliyor.
Evden çalışanların artması, tek kişilik hanelerin çoğalması ve farklı yaş gruplarının konut ihtiyacının çeşitlenmesi, projelerde daha esnek ve işlevsel planlamayı gündeme getiriyor.
Çekici, konut tercihlerinin önümüzdeki dönemde hane yapısı, çalışma biçimi, finansmana erişim ve konutun toplam maliyetiyle birlikte şekilleneceğini belirtti.
Bunun yanında ulaşım, güvenlik, enerji verimliliği ve yaşam kalitesi gibi unsurların da konut seçiminde daha fazla dikkate alınacağı ifade edildi.
KONUTTA YENİ DÖNEM: İHTİYACA GÖRE ÜRETİM
İstanbul’daki konut talebinin mevcut görünümü, piyasada tek bir konut tipinin öne çıkmasından ziyade farklı ihtiyaçlara yönelik ürün çeşitliliğinin önem kazandığını gösteriyor.
Tek kişilik haneler ve genç profesyoneller için kompakt konutlar öne çıkarken, çocuklu aileler ve daha geniş yaşam alanına ihtiyaç duyanlar açısından 2+1, 3+1 ve daha büyük dairelere yönelik talep devam ediyor.
Sektör temsilcilerinin değerlendirmeleri, konut üretiminde yalnızca metrekare üzerinden değil; lokasyon, ulaşım, sosyal donatı, finansmana erişim ve kullanım ihtiyacının birlikte değerlendirilmesi gerektiğine işaret ediyor.
İstanbul’da konut piyasasının önümüzdeki dönemdeki seyrinde ise finansman koşulları ve hane halkının alım gücünün yanı sıra, değişen demografik yapı ve yaşam biçimlerine uygun arzın geliştirilmesi belirleyici başlıklar arasında yer alacak.
