Türk ekonomisinin en önemli taşıyıcı kolonlarından biri olan gayrimenkul sektörü, değişen küresel ekonomik dengeler, teknolojik dönüşüm, sürdürülebilirlik odaklı yeni yaklaşımlar ve şehirleşme politikalarının etkisiyle yeniden şekilleniyor. Yaklaşık 250 alt sektörü doğrudan etkileyen dev yapı ekosistemi; yalnızca konut üretimiyle değil, finans, sigorta, teknoloji, lojistik, turizm ve yatırım stratejileriyle de çok boyutlu bir dönüşüm sürecinin merkezinde yer alıyor. Gayrimenkul sektörünün yeni dönemde geçirdiği zihinsel dönüşüm, sektörün artık yalnızca klasik üretim ve satış odaklı bir modelle yönetilemeyeceğini açıkça ortaya koyuyor. İnşaat faaliyetlerini “beton ve demir” döngüsünden çıkarıp birer “yaşam ve teknoloji ekosistemi” haline getirmek, küresel rekabette ayakta kalmanın ön koşulu haline geldi. Modern dünyada gayrimenkul; veri yönetimi, sürdürülebilirlik kriterleri, enerji verimliliği ve kullanıcı deneyimi gibi çok katmanlı değişkenlerin birleşimiyle tanımlanıyor. Bu noktada, sektör temsilcilerinin sadece müteahhitlik kaslarını değil, aynı zamanda finansal mühendislik ve veri analitiği yetkinliklerini de geliştirmesi gerekiyor. Bu dönüşüm sürecinin en kapsamlı buluşmalarından biri olan 20. GYODER Gayrimenkul Zirvesi, sektör temsilcilerini, yatırımcıları, finans dünyasını ve kamu otoritelerini aynı platformda buluşturdu. “Soruyu Değiştirmek” mottosuyla gerçekleştirilen zirve, gayrimenkul sektörünün yalnızca bugünkü ihtiyaçlarını değil, geleceğe yönelik yol haritasını da ele alan önemli bir vizyon platformu niteliği taşıdı.
Zirve kapsamında bir araya gelerek özel bir röportaj gerçekleştirdiğimiz GYODER Başkanı Neşecan Çekici, sektörün yeni dönemde nasıl bir zihinsel dönüşümden geçtiğini anlatarak şunları söyledi: ‘‘24 Kasım’dan beri zihin atölyeleri yapıyoruz. Bu zihin atölyelerinde eğitim, yayınlar, bilgiler, raporlarımız hep vardı. Ama bu zihin atölyelerinde düşünsel mekanizmayı devreye soktuk, istişare mekanizmasını devreye soktuk. Bir farkındalık laboratuvarı, bir sezgi laboratuvarı kurduk. Dolayısıyla bunların devamında da yine birçok çalışma yapacağımızı görüyoruz. Yetmedi çünkü. Ve dedik ki biz yük sek potansiyeli yanlış sorularla değerlendiremiyor olabilir miyiz? Acaba geleceği yöneten promptler sorularda gizliyse cevap aramak yerine soruları mı değiştirsek? Çünkü farklı bir dünyaya gidiyoruz. O dünya içerisinde de görünenin ötesini keşfetmemiz gerektiğini düşünüyoruz. Geleceği tasarlayan bir dernek olmak istiyoruz. Yapandan ve takip edenden çok. O yüzden bu ismi koyduk.’’
GYODER Başkanı Neşecan Çekici
“BUGÜNÜ DEĞİL, GELECEĞİ PLANLAYAN BİR ANLAYIŞ GEREKİYOR”
Yapay zekâ (AI) ve büyük veri (Big Data) analitiği, bugün üretim süreçlerinden yatırım projeksiyonlarına kadar her safhada belirleyici rol oynuyor. Bir arazinin değerlemesinden, o bölgede 20 yıl sonra oluşacak demografik yapıya kadar her türlü öngörü artık algoritmalarla destekleniyor. Önümüzdeki dönemde “veri odaklı karar alma” yeteneğine sahip olmayan aktörlerin pazarda yer bulması imkansızlaşacak. Özellikle Z kuşağının ve genç yatırımcı profilinin sektöre dahil olmasıyla birlikte, mülkiyet kavramı yerini “kullanım ve deneyim” odaklı bir modele bırakıyor. Paylaşımlı ofisler, ortak yaşam alanları ve sürdürülebilir mahalle konseptleri, mülk edinme arzusunu sosyal fayda ve yaşam kalitesiyle harmanlıyor. Bu dönüşüm, “Soruyu Değiştirmek” mottosunun altını dolduran en temel unsurlardan biridir; zira artık “Kaç daire sattık?” sorusu yerini “Nasıl bir yaşam ekosistemi kurduk?” sorusuna bırakıyor. GYODER Başkanı Neşecan Çekici’nin yaptığı değerlendirmeler, sektörün yeni dönemde nasıl bir zihinsel dönüşüm den geçtiğini ortaya koydu. Çekici, gayrimenkul sektörünün artık yalnızca klasik üretim ve satış yaklaşımıyla değerlendirilemeyeceğini, değişen dünya düzenine uyum sağlayan daha bütüncül bir bakış açısına ihtiyaç duyulduğunu vurguladı. Çekici, gayrimenkul artık yalnızca fiziksel yapı üretimin den ibaret olmadığına dikkat çekerek şunları söyledi: ‘‘Şu an dünyada özellikle çok yakınlarımızda birçok zorluklar yaşanıyor. Biz sektör olarak güçlü olmak zorundayız. Çünkü gayri safi yürütücü hasılaya ciddi anlamda akım sağlayan bir sektörüz. Potansiyelimizi doğru yerlerde, doğru zamanlarda, doğru enerjiyle kullanmak zorundayız. Bu manada da aslında bu yıl, bu zirveyi bir buçuk yıl aradan sonra yaptık zaten. Ara vermek istemedik. Burada motivasyonumuzu yük bulalım. Yeni dünyanın gerçeği AI diyoruz, sektörümüze yarattığı değer nedir? Sadece AI’yı düz bir şekilde kullanmak değil, daha üstüne katmanlar nasıl yaratabiliriz? Onu anlayalım. Robotik nedir? Sektörümüzü nasıl etkiler? Gayri menkul ‘deki nişler neler? Yeni nişler bizi nasıl aydınlatacak veya sektörümüze yeni yollar açacak mı? Bütün bunları anlamak istedik.’’
Türkiye Sigorta Birliği Başkanı Ahmet Yaşar
GÜVEN, SÜRDÜRÜLEBİLİR BÜYÜMENİN TEMEL UNSURU
Türkiye gibi bir deprem ülkesinde gayrimenkul denilince akla gelen ilk kavram kuşkusuz “güven”dir. Kentsel dönüşüm süreçlerinin sadece fiziksel bir yenilenme değil, aynı zamanda finansal bir güven inşası olması gerektiği gerçeği, sektörün en büyük gündem maddesini oluşturuyor. Dirençli şehirler kurma hedefi, sadece binaların sağlamlığıyla değil, o binaların üretim aşamasındaki finansal yapısının da sağlamlığıyla ölçülüyor. Bu noktada, “bina tamamlama sigortası”, sektörün en kritik can simitlerinden biri olarak öne çıkıyor. Zirvenin en önemli gündem başlıklarından biri olan kent sel dönüşüm ve finansal güvence sistemleri üzerine görüştüğümüz Türkiye Sigorta Birliği Başkanı Ahmet Yaşar, kentsel dönüşüm süreçlerinde güven ortamının güçlendirilmesinin stratejik önemini paylaştı. Yaşar, bina tamamlama sigortasının bu süreçte ne kadar kritik bir güvence mekanizması olduğunu şu sözlerle aktardı: “İnsanlar güvenli konutlara erişmek istiyorlar. Ama buna güvenle erişmek istiyorlar. Dolayısıyla güvenli konutlara güvenle erişmenin yolu da bina tamamlama sigortası. Biz de hem Türkiye Sigorta Birliği perspektifimizle hem de QUİK sigorta olarak bina tamamlama sigortasını sektöre kazandırmış oyuncular olarak bu işin önünü açmaya çalışıyoruz. Ama bu sadece QUİK sigortayla bir sigorta şirketiyle olacak iş değil. Sektörün de bu manada Türk sigorta sektöründe soruyu değiştirmesi lazım.’’
Dayanıklı şehirler yaklaşımının önümüzdeki dönemde çok daha hayati hale geleceğini ifade eden Yaşar, sigorta sis temlerinin sürdürülebilir şehirleşmenin ayrılmaz bir parçası olduğunu belirtti. Bu kapsamda sigorta sistemlerinin yalnızca finansal bir araç değil, aynı zamanda sürdürülebilir şehirleşmenin önemli bir parçası olduğu değerlendiriliyor. Özellikle büyükşehirlerde devam eden dönüşüm süreçle rinde vatandaşların en temel beklentisinin güven olduğunu belirten sektör temsilcileri, projelerin zamanında tamamlanması ve finansal sürdürülebilirliğin sağlanmasının yatırım kararlarını doğrudan etkilediğine de dikkat çekiyor. Türkiye’nin genç nüfusu, stratejik konumu, güçlü üretim kapasitesi ve büyüyen şehirleşme dinamiğiyle uzun vadeli yatırım açısından önemli bir potansiyele sahip olduğu belirtilirken, yeni dönemde kurumsal yatırım modellerinin daha fazla ön plana çıkabileceği değerlendiriliyor. Sektör temsilcileri, özellikle Körfez bölgesi başta olmak üzere uluslararası yatırım fonlarının Türkiye’ye yönelik ilgisinin sürdüğünü ifade ederken, önümüzdeki dönemde bireysel yatırım yerine daha kurumsal ve uzun vadeli iş birliklerinin ağırlık kazanabileceğini belirtiyor. Bu kapsamda veri merkezleri, lojistik alanları, karma yaşam projeleri ve sür dürülebilir şehir yatırımları gibi yeni nesil yatırım alanlarının önümüzdeki yıllarda daha fazla gündeme gelmesi bekleniyor. Gayrimenkul sektörünün yalnızca konut üretiminden ibaret olmadığı; teknoloji, enerji verimliliği, ulaşım altyapısı ve dijital dönüşümle birlikte çok daha geniş bir yatırım ekosistemi oluşturduğu ifade ediliyor.
İmperium İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Av. Tahsin Arda Akçalı
ERİŞİLEBİLİR KONUT ÜRETİMİ SEKTÖRÜN ANA GÜNDEMLERİNDEN BİRİ OLMAYA DEVAM EDİYOR
Zirvede ele alınan önemli başlıklardan biri de konuta erişim konusu oldu. Artan maliyetler, finansmana erişim koşulları ve değişen ekonomik dengeler doğrultusunda erişilebilir konut üretiminin sektör açısından kritik başlıklardan biri olmaya devam ettiği değerlendirildi. Türkiye’nin sahip olduğu stratejik konum, genç ve dinamik nüfus yapısı ile birleştiğinde, küresel gayrimenkul yatırımcıları için vazgeçilmez bir pazar ortaya çıkıyor. Özellikle Avrupa ve Asya arasındaki köprü görevi, lojistik ve endüstriyel gayrimenkul alanında Türkiye’yi bir adım öne çıkarı yor. Finansal güvence sistemlerinin ve şeffaflık kriterlerinin uluslararası standartlara yaklaştırılması, yabancı kurumsal fonların Türkiye’ye bakışını olumlu yönde etkiliyor. Körfez bölgesi başta olmak üzere, küresel sermaye grupları artık sadece “konut alımı” ile değil, büyük ölçekli altyapı, enerji verimliliği yüksek karma projeler ve veri merkezi (data center) yatırımlarıyla ilgileniyor. Özellikle deprem güvenliği, enerji verimliliği ve sürdürülebilir yapı standartlarının yeni dönemde kullanıcı tercihlerini belirleyen temel unsurlar arasında yer aldığı belirtiliyor. Ancak tüm bu dönüşümün ekonomik erişilebilirlikle birlikte ilerlemesinin önemine dikkat çekiliyor. Konuta erişim ve kullanıcı beklentileri üzerine sorularımızı yanıtlayan Ziraat GYO’dan Yüksek Mimar ve Şehir Plancısı Nadir Ceylan Arslan, gayrimenkulün artık yalnızca yatırım aracı olarak değil, yaşam alanı üretme perspektifiyle değerlendirilmesi gerektiğini ifade ederken; sektörün sürdürülebilir büyümesi açısından erişilebilirlik konusunun büyük önem taşıdığını belirterek şunları söyledi: “En büyük tehdit, ekonomik sıkıntılar nedeniyle konuta erişimin giderek zorlaşmasıdır. Asgari ücretin alım gücü ve yükselen faizler, tüketicinin hayalindeki yaşam alanına ulaşmasını engelliyor. Yatırımcı tarafında ise durum farklı değil; sürdürülebilirlik, yeşil bina ve akıllı teknoloji standartları üretim maliyetlerini artırıyor. Bu maliyet artışı satış fiyatlarına yansıdığında, finansman sorunu yaşayan kullanıcı konuta erişemiyor. Sonuç olarak; üretici ve tüketicinin buluşamadığı, nitelikli ancak tüketiciye ulaşamayan bir konut stoğu sorunuyla karşı karşıyayız. Sektörün önündeki en büyük sınav, bu nitelikli üretimi doğru finansman modelleriyle tüketiciyle buluşturabilmektir.” Aynı başlık altında görüşlerine başvurduğumuz İmperium İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Av. Tahsin Arda Akçalı ise özellikle büyükşehirlerde nitelikli konut talebinin devam ettiğini ancak finansman koşullarının sektör açısından dikkatle takip edilmesi gereken bir alan olduğunu şu sözlerle aktardı: “Türkiye’de, özellikle İstanbul ve diğer büyükşehirlerde nitelikli konuta duyulan ihtiyaç çok net. Depreme dayanıklı, sosyal donatıları tam ve yaşam kalitesi yüksek konutlara olan talep canlılığını koruyor. Ancak bu noktadaki temel soru, bu kadar yüksek bir ihtiyaca rağmen neden arzın tüketicinin erişimine kolaylıkla açılamadığıdır. Finansman koşulları, sektörün dikkatle takip etmesi gereken en kritik alan. Yük sek faiz oranları, tüketicinin konuta erişimini zorlaştıran en büyük engel olarak karşımıza çıkıyor. Sektörün bu dengeyi bulabilmesi; yenilikçi finansal alternatiflerin geliştirilmesi, ödeme kolaylıklarının artırılması ve devletimizin sağlayacağı teşviklerle mümkün olacaktır. İnancım odur ki, atılacak bu adımlarla sektör dengesini bulacak ve konuta ihtiyacı olan vatandaşlarımız evlerine kavuşacaktır.”
Luxera GYO A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı Ramazan Taş
TÜRKİYE, GÜÇLÜ YATIRIM POTANSİYELİNİ KORUYOR
Küresel ekonomide yaşanan dalgalanmalar, bölgesel gelişmeler ve yatırım hareketliliği yeni dönemde ülkelerin ekonomik dayanıklılığını daha önemli hale getiriyor. Bu süreçte Türkiye’nin üretim kapasitesi, stratejik konumu ve dinamik iç pazarıyla yatırımcı açısından dikkat çekmeye devam ettiği ifade ediliyor. Küresel ekonomideki dalgalanmalar ve enflasyonist bas kılar, gayrimenkulü her dönemde “güvenli liman” statüsünde tutsa da, sektörün makroekonomik dayanıklılığı için yapısal reformlara ihtiyaç duyuluyor. Faiz oranlarındaki değişimlerin konut kredilerine yansıması, iç pazarın en hassas noktasıdır. Ancak Türkiye, dinamik iç pazarı ve sürekli artan şehirleşme ihtiyacı sayesinde bu dalgalanmaları absorbe etme yeteneğine sahip. Altyapı yatırımlarının (metro hatları, köprüler, tüneller) gayrimenkul değer artışıyla olan doğrudan bağı, devletin planlama stratejilerinin önemini bir kez daha ortaya koyuyor. Luxera GYO A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı Ramazan Taş, Türkiye’nin bulunduğu coğrafyada ekonomik ve stratejik açıdan önemli bir merkez konumunda olduğunu belirterek, özellikle orta ve uzun vadede uluslararası yatırımcı ilgisinin devam edeceğini söyledi. Sektör temsilcilerine göre Türkiye; genç nüfusu, şehirleşme kapasitesi, altyapı yatırımları ve güçlü iç pazarıyla gayrimenkul alanında önemli fırsatlar sunmayı sürdürüyor. Özellikle faiz dengelerinin normalleşmesi ve finansman imkanlarının güçlenmesiyle birlikte sektörün yeniden ivme kazanabileceği şu sözlerle değerlendirdi: “2026 yılına aslında umut verici bir başlangıç yaptık ancak bölgemizdeki çatışma ortamı ve beklenen faiz indirimlerinin gecikmesi piyasadaki süreci bir miktar yavaşlattı. Buna karşın, etrafımızdaki ateş çemberinin ortasında devletimizin güçlü duruşu sayesinde ülkemiz tam bir ‘güvenli liman’ haline geldi. Bu durum sektörümüz için yepyeni bir fırsat penceresi açıyor. Yıl sonuna doğru özellikle yabancı yatırımcı ilgisinin daha da artacağını öngörüyoruz. Bölgede ateşkesin sağlanması ve faiz indirimlerinin de devreye girmesiyle birlikte gayrimenkul piyasası yeniden güçlü bir ivme kazanacaktır.” GYODER Başkanı Neşecan Çekici de önümüzdeki dönem de uluslararası kurumsal fonların Türkiye’ye ilgisinin artırılmasının sektör açısından stratejik önem taşıdığını belirtti. Türkiye’nin yalnızca bölgesel değil, küresel ölçekte de güçlü bir yatırım merkezi haline gelebileceğini ifade eden Çekici, bunun için sürdürülebilirlik, güven, şeffaflık ve teknoloji odaklı dönüşümün kararlılıkla sürdürülmesi gerektiğini söyleyerek sözlerini şöyle sonlandırdı: “Gayrimenkul; 250’den fazla alt sektörü besleyen, milli gelire ve istihdama doğrudan katkı sağlayan bir lokomotiftir. Ancak değişen dünyada yüksek potansiyelimizi doğru değerlendirebilmek için artık ezberleri bozmamız ve geleneksel cevaplar aramak yerine ‘soruları değiştirmemiz’ gerekiyor. Geleceği takip eden değil, tasarlayan bir yapı kurmak zorundayız. Sektörü sadece ‘yap-sat’ sığlığından kurtararak; yapay zekâ, robotik teknolojiler, veri merkezleri ve lojistik gibi yeni niş alanlarla çok boyutlu bir yapıya evirmeliyiz. Dış politikadaki çok boyutlu ve güçlü duruşumuz, Körfez sermayesi başta olmak üzere küresel yatırımları ülkemize çekmek için büyük bir fırsat sunuyor. Dünyadaki o devasa kurumsal sermayenin yüzde 1 veya 2’lik payını bile ülkemize çekmemiz, yüz mil yarlarca dolarlık bir değer yaratacaktır. Hedefimiz; tüm bu dinamikleri doğru zaman ve doğru enerjiyle kullanarak sektörümüzü küresel bir çekim merkezine dönüştürmektir.”
GAYRİMENKULDE YENİ DÖNEMİN ANAHTAR KAVRAMLARI…
GYODER Gayrimenkul Zirvesi’nin ortaya koyduğu en önemli tablo, sektörün artık çok daha geniş bir perspektifle değerlendirildiği oldu. Gayrimenkul; yalnızca inşaat üretimi değil, aynı zamanda finansal güvenlik, dijital dönüşüm, sürdürülebilir şehirleşme ve küresel yatırım stratejilerinin kesişim alanı olarak öne çıkıyor. Önümüzdeki dönemde yapay zekâ destekli sistemlerden veri odaklı yatırım analizlerine, enerji verimliliği yüksek yapılardan akıllı şehir uygulamalarına kadar birçok yeni başlığın sektörün gelişiminde belirleyici rol üstlenme si bekleniyor. Kentsel dönüşümde güven odaklı finansal modellerin güçlendirilmesi, erişilebilir konut üretiminin desteklenme si ve uluslararası yatırımcı güveninin artırılması ise sektörün temel öncelikleri arasında yer almaya devam ediyor. Zirve boyunca yapılan değerlendirmeler, Türkiye’nin gayrimenkul alanında sahip olduğu potansiyelin yalnızca bugünün değil, geleceğin yatırım vizyonu açısından da önemli fırsatlar sunduğunu ortaya koydu. Kamu ve özel sektör iş birliğiyle desteklenen yapısal dönüşüm süreçlerinin güçlenmesiyle birlikte, Türk gayrimenkul sektörünün küresel ölçekte daha güçlü bir konuma ulaşabileceği değerlendiriliyor.
