Gayrimenkul piyasasında “toprak her zaman kazandırır” inancı hâkim olsa da, son dönemde artan hisseli arsa satışları pek çok yatırımcıyı hukuki bir labirentin içine çekiyor. Tek tapulu mülklere göre çok daha erişilebilir fiyatlarla sunulan hisseli arsalar, doğru stratejiyle büyük bir servete dönüşebileceği gibi, yanlış bir hamleyle yıllarca sürecek davalara da konu olabiliyor.
İnvesttime Yatırım Danışmanlığı ve Arsa Ofisi Kurucusu Halil İbrahim Dindi, bu kritik süreçte yatırımcıların “sabır” ve “dikkat” sınavından geçmesi gerektiğini vurgulayarak hayati uyarılarda bulundu.
FIRSATLAR VE RİSKLER
Hisseli arsaların düşük giriş maliyeti nedeniyle cazip olduğunu belirten Halil İbrahim Dindi, “Bu yatırımlar kısa vadeli ‘al-sat’çıdan ziyade, bölgenin gelişme potansiyeline inanan sabırlı yatırımcılar içindir. Ancak yapılaşma için hissedar onayı gerekmesi ve satış sürecindeki zorluklar, bu yatırımın ‘likidite’ riskini artırır” diyor.
MAĞDURİYETİ BİTİREN 5 KRİTİK KONTROL NOKTASI
İleride mülkünüzü satmak veya üzerine bir yapı inşa etmek istediğinizde “duvara çarpmamak” için şu 5 kurala mutlaka uymanız gerekiyor:
1. Tapu Kaydındaki “Görünmez” Engelleri Tespit Edin
Tapu senedi sadece bir kağıttan ibaret değildir. Kayıtlarda yer alan ipotek, haciz, intifa hakkı veya şerhler, arsanın tüm değerini sıfırlayabilir. Dindi, mutlaka profesyonel bir gayrimenkul hukukçusuyla kayıtların “geçmişe dönük” incelenmesini öneriyor.
2. Hissedar Sayısı Uzlaşma Şansınızı Belirler
Çok ortaklı yapılar, çok sesli kavgalar demektir. Hissedar sayısının fazlalığı, yönetimi zorlaştırır. Özellikle aile içi miras yoluyla bölünen arazilerde duygusal çatışmalar, ticari kararların önüne geçebilir.
3. “Burası Benim” Demek Yetmez: Fiili Kullanım Durumu
Tapu üzerinde payınızın olması, sahadaki her köşenin size ait olduğu anlamına gelmez. Satın alacağınız alanın sahada fiilen neresi olduğunu, diğer hissedarlarla sözlü ve yazılı mutabakatları kontrol ederek teyit etmelisiniz. Sahada gözlem yapmadan alınan arsa, “komşu krizine” davetiyedir.
4. Belediye Kayıtlarında “Sessiz” İmar Tehlikesi
Mevcut imar planındaki yapı izinleri, tüm hissedarların imzasına bağlıdır. Yarın bir gün belediye planında yapılacak bir değişiklik, arsanızın “yeşil alan” veya “sosyal tesis” olarak kodlanmasına neden olabilir. İmar uzmanlarından güncel görüş almadan imza atmayın.
5. Likidite Tuzağına Düşmeyin
Hisseli arsayı nakde çevirmek, tek tapuya göre çok daha uzundur. Diğer hissedarların “önalım hakkı” (şufa hakkı) gibi yasal engeller süreci tıkayabilir. Yatırımınızı yaparken, “hızlıca satamam” ihtimalini ve ifraz (bölünme) süreçlerinin maliyetli zaman kaybını göze almalısınız.
Hisseli arsa yatırımı bir “takım oyunu”dur. Ortak akıl ve doğru danışmanlık ile yönetildiğinde yüksek kâr vaat ederken, kulaktan dolma bilgilerle yapıldığında ise sermayenizi hapseden bir mülkiyet krizine dönüşebilir.
