Türkiye gayrimenkul piyasası, 2026 yılının ikinci yarısıyla birlikte “bekle-gör” dönemini kapatmaya hazırlanıyor. Finansal normalleşme ve faiz indirim döngüsüyle canlanması beklenen talep, karşısında son yılların en sınırlı konut arzını bulabilir. Sektör temsilcileri ve veriler, piyasada yeni bir fiyatlama dengesinin oluşacağına işaret ediyor.
ERTELENMİŞ TALEP VE FİNANSMANIN DÖNÜŞÜ
Gayrimenkul piyasasında 2024 ve 2025 yıllarında krediye erişimin zorlaşmasıyla biriken “ertelenmiş talep”, 2026’nın ikinci yarısında piyasanın ana motoru olacak. Faiz oranlarında beklenen kademeli düşüş, yatırımcıyı yeniden gayrimenkul odaklı portföylere yönlendirirken, ihtiyacı olan ancak alımını erteleyen kitleyi de harekete geçirecek. Bu durum, piyasada kademeli bir canlanmadan ziyade, eş zamanlı bir talep yoğunluğu yaratma potansiyeli taşıyor.
ARZ CEPHESİNDE “DARALMA” RİSKİ
Talep tarafındaki bu hareketliliğe karşın, arz tarafında aynı iştahı görmek zorlaşıyor. İnşaat maliyetlerindeki yüksek seyir, arsa payı maliyetlerinin toplam maliyetin yüzde 50’sini aşması ve yeni proje geliştirme sürelerinin uzaması, arzın kısa vadede talebi dengelemesini imkânsız kılıyor. 2025 ruhsat verileri her ne kadar kentsel dönüşümle bir ivme sinyali verse de, piyasaya girecek yeni konut stokunun nitelikli ve sınırlı olması, fiyatlar üzerindeki yukarı yönlü baskıyı güçlendiriyor.
YENİ DÖNEMİN FİYATLAMA DİNAMİKLERİ
Gayrimenkul piyasasına ilişkin değerlendirmelerde bulunan Bilgiçler Yapı Yönetim Kurulu Üyesi Ali Emre Bilgiç, 2026’nın ikinci yarısında yatırımcı davranışlarında belirgin bir kırılma yaşanacağını söyledi. Uzman analizlerine göre, önümüzdeki dönemde gayrimenkulün değeri sadece metrekare fiyatıyla değil, şu üç kriterle ölçülecek:
Lokasyon ve Likidite:
Ulaşım akslarına yakın, kentsel dönüşümü tamamlanmış merkezi bölgeler.
Enerji Verimliliği ve Deprem Dayanımı:
Yeni yönetmeliklere uygun, düşük işletme maliyetli yapılar.
Teslim Garantisi:
İnşaat maliyet artışlarından etkilenmeyen, bitmiş veya teslimi netleşmiş projeler.
ANALİZ: GEÇ KALANLAR İÇİN MALİYETLİ DÖNEM
Piyasa verileri, talebin tam anlamıyla görünür hale geldiği noktada fiyatların çoktan yeni denge seviyesine ulaşmış olacağını öngörüyor. Bu tablo, 2026’nın ikinci yarısının gayrimenkulde bir “fırsat dönemi”nden ziyade, pozisyon almakta geç kalanlar için daha yüksek maliyetli bir sürecin başlangıcı olabileceğini gösteriyor.
