Türkiye’de konut fiyatlarındaki artış sürerken gayrimenkul yatırımında kazanç elde etmek için fiyat artışının yanı sıra kira getirisi ve yatırımın geri dönüş süresi de belirleyici hale geliyor. Emlakjet CEO’su Görkem Öğüt, gayrimenkul sektöründe yeni dönemin veri odaklı kararlar etrafında şekilleneceğini belirterek yapay zekanın hem alıcıların tercihlerini hem de sektör profesyonellerinin çalışma biçimlerini dönüştüreceğini ifade etti.
KONUT FİYATLARI ENFLASYONUN GERİSİNDE KALDI
2026 yılında konutun kendiliğinden değer kazandıran bir yatırım aracı olma özelliğinin zayıfladığını belirten Görkem Öğüt, yatırımcılar açısından doğru bölge ve fiyat seçiminin önem kazandığını söyledi. Endeksa’nın Eylül 2026 verilerine göre illerin yarısında yıllık konut fiyat artışı yüzde 21’in altında kalırken yıllık enflasyon yüzde 29,7 olarak gerçekleşti. Enflasyonun üzerinde fiyat artışı kaydedilen iller ise Rize ve Kırıkkale ile sınırlı kaldı.
Konut fiyatlarındaki nominal artışın reel kazanç anlamına gelmediğine dikkat çeken Öğüt, şu değerlendirmede bulundu: “Konut fiyatlarının nominal olarak yükselmesi, yatırımcının reel anlamda kazanç elde ettiği anlamına gelmiyor. Türkiye’de bir konut ortalama 13 yılda kendini amorti ederken bu süre Muğla’da 18 yıla çıkıyor, Hakkari, Şanlıurfa ve Muş gibi illerde 10 yıla kadar iniyor. Bu nedenle yatırımcıların yalnızca satış fiyatına değil, kira getirisine ve yatırımın geri dönüş süresine de bakması gerekiyor.”
İLAN FİYATLARINDAN VERİ ODAKLI KARARLARA
Emlakjet ve Endeksa’nın birleşmesiyle kullanıcıların ilanlara erişmenin yanı sıra gayrimenkulleri farklı veriler üzerinden değerlendirebileceği bir platform oluşturmayı hedeflediklerini belirten Öğüt, sektördeki temel ihtiyaçlardan birinin ilan fiyatlarının doğru analiz edilmesi olduğunu vurguladı.
Kullanıcıların bir konutun emsallerine göre pahalı mı yoksa uygun fiyatlı mı olduğunu, kira getirisini ve bulunduğu bölgenin değer potansiyelini ayrı ayrı araştırmak zorunda kaldığını ifade eden Öğüt, yapay zekanın bu süreci kolaylaştıracağını söyledi. Öğüt, “Yapay zeka sayesinde kullanıcılar bütçelerini ve ihtiyaçlarını tarif ederek kendilerine uygun seçenekleri verilerle birlikte değerlendirebilecek. Bir konutun bölge ortalamasına göre fiyatını, kira getirisini ve amortisman süresini saniyeler içinde görebilmek, karar süreçlerini önemli ölçüde kolaylaştıracak” dedi.
YAPAY ZEKA FİYATLAMA SÜREÇLERİNİ DEĞİŞTİRECEK
Değerleme ve emsal analizlerinin daha erişilebilir hale gelmesinin alıcı ve satıcı arasındaki pazarlık süreçlerini de etkileyeceğini belirten Öğüt, veriye dayalı fiyatlamanın daha gerçekçi ilan fiyatlarını beraberinde getirebileceğini ifade etti.
Yapay zekanın emlak danışmanlarının yerini almak yerine onların çalışmalarını güçlendireceğini vurgulayan Öğüt, değerleme ve piyasa takibi gibi günler sürebilen işlemlerin dakikalar içinde tamamlanabileceğine dikkat çekti.
KREDİLİ KONUT SATIŞLARI YÜZDE 27,6 ARTTI
TÜİK verilerine göre 2026 yılının ilk sekiz ayında toplam konut satışları yüzde 6,8 gerilerken ipotekli satışlar yüzde 27,6 arttı. Büyükşehirlerde kira getirisi Ankara’da yüzde 8,8, İstanbul’da ise yüzde 8,3 seviyesinde gerçekleşti.
Bu tablonun özellikle uzun vadeli kredi kullanan tüketiciler açısından doğru fiyat bilgisini daha önemli hale getirdiğini belirten Öğüt, sözlerini şöyle tamamladı:
“Konut satın almak, özellikle kredi kullanan tüketiciler açısından yıllarca devam eden bir finansal karar. Alıcının emsal fiyatları, bölge ortalamasını ve kira getirisini bilmesi yalnızca pazarlık gücünü artırmıyor, uzun vadeli finansal kararını da etkiliyor. Önümüzdeki dönemde gayrimenkulde kazanç, yalnızca değer artışına değil, doğru fiyat ve kira getirisi hesabına dayanacak.”
