Türkiye’de konut piyasasına ilişkin veriler, gayrimenkul yatırımında fiyat artışının yanı sıra kiralanabilirlik ve yeniden satış potansiyelinin de dikkate alınması gerektiğini ortaya koyuyor. TÜİK verilerine göre, Ağustos 2026’da satılan 127 bin 410 konutun 44 bin 378’ini ilk el, 83 bin 32’sini ise ikinci el konutlar oluşturdu. Toplam satışların yüzde 65,2’si ikinci el konutlardan gerçekleşirken, bu kategoride geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 19,4 düşüş kaydedildi. Ocak-Ağustos döneminde ise toplam konut satışları yüzde 6,8 azalarak 950 bin 529’a geriledi.
Piyasadaki bu değişim, yatırımcıların konut seçiminde daha kapsamlı bir değerlendirme yapmasını gerektiriyor. Satın alınan mülkün zaman içinde değer kazanması kadar, ihtiyaç duyulduğunda kiraya verilebilmesi ve satışa çıkarıldığında makul bir sürede alıcı bulabilmesi de yatırımın performansını belirleyen unsurlar arasında yer alıyor.
KONUTUN DEĞER KAZANMASI KADAR ALICI BULABİLMESİ DE ÖNEMLİ
Gayrimenkul yatırımında yalnızca satın alma fiyatına ve beklenen değer artışına odaklanmanın yeterli olmadığını belirten Yaşarkent Gayrimenkul Kurucusu Yaşar Doğan, uzun vadeli yatırım performansının farklı kriterler birlikte değerlendirilerek ölçülmesi gerektiğini ifade etti.
Yatırımcıların satın alma aşamasında mülkün gelecekteki satış koşullarını da göz önünde bulundurması gerektiğine dikkat çeken Doğan, “Gayrimenkul yatırımında yıllardır en çok konuşulan konu, alınan konutun birkaç yıl içerisinde ne kadar değerleneceği oldu. Ancak bugün yatırımcıların kendilerine sorması gereken başka sorular da var. Bu konutu kiraya vermek istediğimde ne kadar talep görecek? Satmak istediğimde ne kadar sürede alıcı bulabilecek? Çünkü bir gayrimenkulün kâğıt üzerinde değer kazanması, o değerden istenilen zamanda satış yapılabileceği anlamına gelmiyor. Özellikle yüksek tutarlı yatırımlarda konutun yeniden satış potansiyeli en az fiyat artışı kadar önem taşıyor” dedi.
YÜKSEK KİRA BEKLENTİSİ TEK BAŞINA YETERLİ DEĞİL
Kira gelirinin yatırım kararlarında önemli bir kriter olduğunu belirten Doğan, yüksek kira beklentisinin tek başına yeterli olmadığını, asıl belirleyici unsurun bölgede sürdürülebilir bir kiracı talebinin bulunması olduğunu kaydetti.
Konutun konumu, ulaşım olanakları ve çevresindeki sosyal ve ekonomik hareketliliğin kiralanabilirliği doğrudan etkilediğini vurgulayan Doğan, şu değerlendirmelerde bulundu:
“Bir konutun yüksek bedelle kiraya verilebileceğinin düşünülmesi, o konutun sürekli kiracı bulacağı anlamına gelmiyor. Önemli olan bulunduğu bölgede gerçek bir kiracı talebinin olması. Ulaşım imkânları, üniversitelere, iş merkezlerine ve sosyal yaşam alanlarına yakınlık, kiralanabilirliği doğrudan etkileyebiliyor. Örneğin yılda 12 ay kira geliri hedeflenen bir konutun uzun süre boş kalması, beklenen yıllık getiriyi önemli ölçüde düşürebilir. Bu nedenle yatırımcıların yalnızca ilanlardaki kira bedellerine değil, bölgedeki kiralama hareketliliğine ve konutun hedeflediği kiracı profiline de bakması gerekiyor.”
HER BÖLGEDE DEĞERLENEN KONUT AYNI HIZDA SATILMAZ
Gayrimenkulün yeniden satış sürecinde konumun yanı sıra binanın özellikleri, kullanım koşulları ve hedeflenen alıcı kitlesinin de etkili olduğunu belirten Doğan, yatırımcıların satın alma kararını verirken gelecekteki talebi de değerlendirmesi gerektiğini söyledi.
Aynı şehirde, hatta birbirine yakın bölgelerde bulunan konutların farklı satış sürelerine sahip olabileceğine işaret eden Doğan, “Bölgedeki arz miktarı, ulaşım olanakları, binanın yaşı, aidat giderleri ve dairenin kullanım özellikleri alıcıların kararlarını etkiliyor. Çok yüksek bütçeli veya sınırlı bir alıcı kitlesine hitap eden konutlarda satış süreci uzayabilir. Buna karşılık geniş bir alıcı ve kiracı kitlesine hitap eden, günlük yaşamı kolaylaştıran özelliklere sahip konutlar daha avantajlı bir konumda olabilir. Yatırım yaparken yalnızca bugünkü fırsatı değil, birkaç yıl sonra o konutu kimin satın almak isteyeceğini de düşünmek gerekiyor” ifadelerini kullandı.
DOĞRU YATIRIM, SATIN ALIRKEN SATIŞI DA HESAPLAMAKTIR
Konut yatırımında satın alma bedeli, kira getirisi ve yeniden satış potansiyelinin bir bütün olarak ele alınması gerektiğini vurgulayan Doğan, yatırımcıların karar öncesinde bölgesel piyasa koşullarını araştırmasının önemine dikkat çekti.
Gayrimenkulün uzun vadeli bir yatırım aracı olmasına rağmen yatırımcının ihtiyaçlarının zaman içinde değişebileceğini belirten Doğan, sözlerini şöyle tamamladı:
“Gayrimenkul uzun vadeli bir yatırım aracı olsa da hayatın koşulları değişebiliyor. Yatırımcı bir süre sonra farklı bir ihtiyacı nedeniyle konutunu satmak isteyebilir. Böyle bir durumda önemli olan yalnızca mülkün değerlenmiş olması değil, makul bir sürede ve piyasa koşullarına uygun bedelle satılabilmesidir. Yaşarkent Gayrimenkul olarak yatırımcıların karar süreçlerinde yalnızca bugünkü fiyatları değil, bölgenin kira talebini, gelişim potansiyelini ve yeniden satış koşullarını birlikte değerlendirmelerini önemsiyoruz. Çünkü doğru konut yatırımı, satın alırken gelecekteki kiralama ve satış ihtimallerini de hesaba katabilmektir.”
