İstanbul cadde mağazacılığı, uluslararası perakende markalarının Türkiye pazarındaki büyüme stratejileri ve tüketicilerin açık havada alışveriş deneyimine yönelik artan güçlü talebiyle tarihi bir doluluk seviyesine ulaştı. Uluslararası gayrimenkul danışmanlık şirketi CBRE Türkiye’nin yayımladığı ana cadde mağazacılığı verilerine göre, Nişantaşı ve Bağdat Caddesi başta olmak üzere kentin prestijli alışveriş akslarında doluluk oranı yüzde 98 seviyesine kadar çıktı. Nitelikli mağaza stoğundaki yetersizlik ile uzun süren iskan süreçleri, birim kiraları yukarı çekerken alan devir süreçlerini de rekor hızlara taşıdı.
Fiziksel perakendeye olan güçlü dönüş ve özellikle lüks perakende segmentindeki uluslararası markaların pazara giriş ve genişleme hamleleri, İstanbul’un prestijli caddelerindeki kiralama dinamiklerini doğrudan şekillendiriyor. Nişantaşı Abdi İpekçi ve Teşvikiye caddeleri ile Anadolu Yakası’nın ana alışveriş koridoru konumundaki Bağdat Caddesi’nde boş zemin kat mağaza stoğunun tükenme noktasına gelmesi, ana caddeleri tamamen bir mülk sahibi piyasası haline getirdi. Pazarda kiralık alan bulmanın imkânsızlaşması, yatırımcılar ve mağaza zincirleri arasındaki rekabeti hiç olmadığı kadar kızıştırdı.
NİTELİKLİ MAĞAZA STOĞUNDA TALEP ARZIN ÇOK ÜZERİNDE
Cadde mağazacılığı pazarındaki mevcut tabloyu ve piyasa dinamiklerini değerlendiren CBRE Türkiye Genel Müdürü Can Kadir Yalnızcan, şu açıklamalarda bulundu:
“Tüketicilerin sosyalleşme ile alışverişi birleştiren açık hava konseptli cadde deneyimine ilgisi canlılığını koruyor. Özellikle lüks perakende, kozmetik, gurme restoran ve yeme-içme sektörlerinden gelen yoğun talep, İstanbul’un birincil perakende akslarında kiralama hareketliliğini en üst seviyeye çıkardı. Nişantaşı ve Bağdat Caddesi gibi kilit lokasyonlarda doluluk oranlarının yüzde 98 seviyesine ulaşması, pazarda yeni mağaza arzının son derece kısıtlı olduğunu açıkça gösteriyor. Boşalan veya devredilen nitelikli alanlar, pazara dahi çıkmadan hızla yeni kiracısını buluyor.”
METREKARE KİRALARI TIRMANIŞTA, ALTERNATİF AKSLAR DEĞER KAZANIYOR
Yüksek doluluk oranlarının kira seviyelerine ve perakende stratejilerine yansımasını aktaran CBRE Türkiye Genel Müdürü Can Kadir Yalnızcan, değerlendirmesini şu sözlerle sürdürdü:
“Birincil perakende akslarında yaşanan bu stok darlığı, metrekare birim kiraları üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturmaya devam ediyor. Giriş seviyesindeki yoğun talep ve sınırlı alan, markaları mevcut mağaza alanlarını daha verimli kullanmaya veya cadde üzerindeki ikincil lokasyonlar ile yakın çevredeki gelişen yan akslara odaklanmaya yönlendiriyor. Önümüzdeki dönemde ana caddelerdeki yüksek doluluk oranlarının korunması ve nitelikli mağaza arayışının kentin diğer gelişen perakende merkezlerine yayılması bekleniyor.”
MARKA STRATEJİLERİ VE RETAIL DÖNÜŞÜMÜ YENİDEN ŞEKİLLENİYOR
İstanbul cadde mağazacılığı pazarında yaşanan bu rekor yoğunluk, markaların büyüme modellerini de baştan sona değiştiriyor. Ana caddelerde fiziksel olarak yer bulmakta zorlanan dev perakendeciler, mağaza metrekaresini büyütmek yerine dijital entegrasyonlu ve daha kompakt konseptlere geçiş yapıyor. Metrekare başına düşen ciro verimliliğini maksimuma çıkarmayı hedefleyen markalar, mağaza içi mimari tasarımları esnek vitrin çözümleriyle yeniden kurguluyor. Bu durum, perakende sektöründe hem müşteri deneyimini hem de operasyonel verimliliği aynı anda artıran nitelikli bir dönüşüm sürecini başlatıyor.
Bunun yanı sıra, lüks tüketim markalarının yanı sıra kozmetik zincirleri, gurme kahve markaları ve nitelikli yeme-içme işletmelerinin ana akslardaki rekabeti, kentsel dönüşüm sebebiyle yenilenen binaların zemin katlarına olan ilgiyi zirveye çıkardı. İnşaat veya ruhsat aşamasında olan binaların zemin katları dahi henüz tamamlanmadan, uzun vadeli kontratlarla kiralanmaya başlandı. Bu durum, gayrimenkul geliştiricilerinin projelerindeki ticari alan planlamalarını tamamen cadde perakendesinin yüksek standartlı ihtiyaçlarına göre şekillendirmesini sağladı. Birincil lokasyonlardaki yüksek kiralama hızı, inşaat sektöründe de ticari metrekarelerin değerini katlayarak artırıyor.
TİCARİ GAYRİMENKULDE ÇOK MERKEZLİ BÜYÜME DÖNEMİ
Sonuç olarak, Nişantaşı ve Bağdat Caddesi’nde gözlemlenen bu yüksek talep ve sınırlı arz dengesi, İstanbul’un perakende coğrafyasını genişletmeye devam ediyor. Önümüzdeki çeyreklerde ana caddelerdeki yüzde 98’lik rekor doluluk oranının korunması beklenirken, kiracı adaylarının kentin gelişmekte olan diğer akslarına yönelmesi kaçınılmaz görünüyor. İkincil lokasyonların da bu sayede değer kazanması ve İstanbul ticari gayrimenkul pazarının çok merkezli bir büyüme ivmesi yakalaması öngörülüyor. İstanbul cadde mağazacılığı, önümüzdeki dönemde de hem yatırımcılar hem de küresel markalar için bölgenin en cazip ve en yüksek getirili odak noktalarından biri olmayı sürdürecek. Pazarın dinamikleri, kentsel dönüşüm ve yeni perakende stratejileriyle birlikte önümüzdeki yıllarda da ticari gayrimenkulün ana gündem maddesi olmaya devam edecek.
