Türkiye genelinde konut fiyatları artış eğilimini sürdürürken, enflasyondan arındırılmış veriler piyasadaki reel değer kaybını ortaya koydu. Emlakjet-Endeksa iş birliğiyle hazırlanan Mayıs 2026 Konut Değer Raporu’na göre, Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 40 bin 486 TL’ye, ortalama konut satış fiyatı ise 5 milyon 20 bin 264 TL’ye ulaştı.
Rapora göre konut metrekare fiyatları son bir yılda nominal olarak yüzde 23,8 yükselirken, enflasyondan arındırılmış verilere göre yıllık reel değişim yüzde 6,5 düşüş olarak gerçekleşti. Böylece konut fiyatlarının Türk lirası bazında yükselmeyi sürdürmesine rağmen satın alma gücü açısından değer kaybettiği görüldü.
KONUT SATIŞLARINDA YÜZDE 31,2’LİK DÜŞÜŞ
TÜİK verilerine göre Mayıs ayında Türkiye genelinde konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 31,2 azalarak 93 bin 333 adede geriledi.
İlk el konut satışları yüzde 27,9 düşüşle 30 bin 196 adet olurken, ikinci el konut satışları yüzde 32,7 gerileyerek 63 bin 137 adet olarak kaydedildi. Toplam satışlar içinde ilk el konutların payı yüzde 32,4, ikinci el konutların payı ise yüzde 67,6 seviyesinde gerçekleşti.
İpotekli konut satışları da geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 2,8 düşerek 19 bin 754 adet oldu. Toplam satışlar içinde ipotekli satışların payı yüzde 21,2 olarak hesaplandı.
DENİZLİ FİYAT ARTIŞINDA İLK SIRADA
Mayıs ayında en fazla konut satışı yapılan 30 il arasında yıllık nominal metrekare fiyat artışında yüzde 32,4 ile Denizli ilk sırada yer aldı.
Denizli’yi yüzde 30,7 ile Ankara, yüzde 29,1 ile Elazığ, yüzde 28,8 ile Kocaeli ve Antalya takip etti.
Reel fiyat değişimlerine bakıldığında ise Denizli’de fiyatlar yatay seyrederken, Ankara’da yüzde 1,4, Elazığ’da yüzde 2,5, Kocaeli ve Antalya’da ise yaklaşık yüzde 2,8 oranında gerileme yaşandı.
YATIRIMIN GERİ DÖNÜŞÜ 13 YIL
Raporda yatırımcıların yakından takip ettiği amortisman süresi de dikkat çekti. Konut yatırımının geri dönüş süresi Türkiye genelinde ortalama 13 yıl olarak hesaplandı.
En uzun geri dönüş süresi ise 19 yıl ile Muğla’da görüldü. Muğla’yı 18 yıl ile Elazığ, 17 yıl ile Antalya ve Aydın izledi.
İstanbul’da amortisman süresi 13 yıl, Ankara’da ise 12 yıl olarak belirlendi.
Uzmanlar, özellikle sahil kentlerinde konut fiyatlarının kira gelirlerine kıyasla daha yüksek seviyelere ulaşmasının geri dönüş sürelerini uzattığına dikkat çekiyor. Bu durum, yatırım amaçlı konut alımlarında yalnızca fiyat artışının değil kira getirisi ve amortisman süresinin de dikkate alınmasını gerekli kılıyor.
ANKARA FİYAT ARTIŞINDA ÖNE ÇIKTI
Nüfus bakımından en büyük beş il arasında yıllık nominal metrekare fiyat artışında yüzde 30,7 ile Ankara ilk sırada yer aldı.
Ankara’yı yüzde 28,8 ile Antalya, yüzde 27,6 ile İstanbul, yüzde 23 ile Bursa ve yüzde 20,5 ile İzmir takip etti.
Buna karşın beş büyük ilin tamamında reel fiyat değişimi negatif bölgede kaldı. Reel değişim Ankara’da yüzde 1,4, Antalya’da yüzde 2,8, İstanbul’da yüzde 3,7, Bursa’da yüzde 7,1 ve İzmir’de yüzde 9,1 düşüş olarak gerçekleşti.
Mayıs 2026 itibarıyla metrekare fiyatları İstanbul’da 63 bin 184 TL, Antalya’da 54 bin 541 TL, İzmir’de 51 bin 917 TL, Ankara’da 37 bin 611 TL ve Bursa’da 35 bin 183 TL olarak hesaplandı.
MUĞLA ZİRVEDE YER ALDI
Metrekare bazında en yüksek konut fiyatı 83 bin 29 TL ile Muğla’da kaydedildi. Muğla’yı İstanbul, Antalya, Çanakkale ve İzmir takip etti.
Ortalama konut satış fiyatında da Muğla ilk sırada yer aldı. Kentte ortalama konut fiyatı 10 milyon 710 bin 741 TL olarak hesaplanırken, İstanbul’da 6 milyon 950 bin 240 TL, Aydın’da 6 milyon 578 bin 60 TL, İzmir’de 6 milyon 281 bin 957 TL ve Çanakkale’de 6 milyon 140 bin 838 TL seviyesinde gerçekleşti.
Veriler, özellikle sahil kentleri ile büyükşehirlerde konut edinme maliyetlerinin Türkiye ortalamasının oldukça üzerinde seyrettiğini ortaya koydu.
