Ne döviz, ne borsa şimdi varsa yoksa arsa

Konut satış sayısının en fazla olduğu il, 18 bin 814 ile İstanbul iken, onu 9 bin 861 ile Ankara ve 6 bin 306 ile Antalya izledi. En az satış ise 37 ile Bayburt, 46 ile Ardahan ve 60 ile Hakkâri illerinde yaşandı. Öte yandan istatistikler 2023’ün ilk 10 ayında arsa, tarla ve ticari gayrimenkul satışlarının 1 milyon 426 bin 146 adetle tüm zamanların en yüksek ocak-ekim dönemi rakamına ulaştığını gösteriyor.

Emlak sektörünün önde gelen ismi olan İstanbul Ticaret Odası Gayrimenkul Hizmetleri Komitesi Başkanı ve ROOKZ Türkiye Kurucu Başkanı Hakan Akdoğan da bugün konuta ulaşmanın zorluğuna dikkat çeken isimlerden biri. Başkan Akdoğan, konut fiyatlarındaki yükselişe, kredi miktarlarındaki ütopik artışa değinerek bir kez daha yatırımcıların neden arsaya kaydığını gözler önüne seriyor.

“KONUT FİYATLARINDAKİ ARTIŞ ARSAYA YÖNELTTİ”

“Son üç yıldır konut fiyatlarının aşırı yükselmiş olması konut alacak birikimi olmayan düşük bütçeli yatırımcıları tarla ve arazi almaya yöneltti” diyen Akdoğan, “Pandemi ile başlayıp depremlerin de etkisi ile artan endişeler insanları alternatif yaşam alanı oluşturmaya yöneltti olası aksi bir durum yaşanırsa buraları yaşam alanı olarak kullanmak üzerine planlarını yaptılar aynı zamanda da onlar için geleceğe yönelik bir yatırım oluyor. Arsa, dünyada üretimi olmayan en değerli varlık aracı böyle olunca sınırlı oluyor sınırlı olduğu ve çoğaltılamadığı için her zaman en değerli yatırım araçlarından birisi oluyor. Son 10 yılı baz aldığımızda da en değerli diğer tüm yatırım araçlarına nispeten en iyi performansı arsa yatırımlarının sergilediğini görüyoruz” diye konuştu.

Şu anda arsa yatırımı yapmak için popüler lokasyonlara ilişkin bilgi veren Akdoğan, “Popüler olan yerler Çanakkale, Balıkesir, Yalova, Bursa, Kocaeli, Manisa ve Milas. Kısacası turizm bölgelerine yakın, tarıma elverişli ve yakın bir zamanda bölgeye büyük değer katacak projelerin açıklandığı yerler. Bölge olarak Marmara, Ege ve Akdeniz diyebiliriz. Bir bölgeye talep ne kadar fazla olursa fiyatlar o bölgede çok daha fazla artar” dedi.

Yatırım yapmadan önce mutlak dikkat edilmesi gereken noktalar olduğuna değinen Hakan Akdoğan, “Lokasyon, imar durumu ve doğru fiyat. Satılan yerin değer önerisinin gerçek olup olmadığı ile ilgili belediyenin imar bölümünden araştırılarak karar verilmeli. Yatırım yapacak kişinin zamanı ve bilgisi yoksa mutlaka Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi olan iyi bir emlak profesyonelinden hizmet alması gerekir. Arsa yatırımı yüksek kazanç getirdiği gibi içinde büyük riskler taşır. Mesela yeni gelişmekte olan bölgelerde veya büyükşehirlerin çeperlerinde yani ileriye dönük kentleşmeye uygun olan bölgeler risklidir. Nedeni yeni gelişmekte olan yerlerde talep azdır ama arz fazladır ve fiyatlar düşüktür. Bu da yatırımcılara orta ve uzun vadede yüksek kazanç fırsatları sunuyor” açıklamalarında bulundu.

Son olarak arsa yatırımının geçmiş ve gelecek performansını değerlendiren Akdoğan, sözlerini şu şekilde noktaladı; “Son 10 yılı baz aldığımızda diğer tüm yatırım araçlarına nispeten en iyi performansı arsa yatırımlarının sergilediğini görüyoruz. Arsa sınırlı olduğu ve üretilmediği için dünya nüfusunun artışı, buna bağlı olarak insanların barınma ve gıda ihtiyaçlarının bu kaynak üzerinden sağlanıldığı ve bunun yanı sıra pandemi ve doğa olayları gibi durumların yaşam tarzlarında yarattığı değişiklikleri göz önünde bulundurduğumuzda ve bunun sınırlı bir kaynaktan sağlandığını düşünecek olursak arsa yatırımları performanslarının artarak devam edeceğini düşünüyorum.”

Arsa yatırımı yapmanın avantajlarını ve en yeni trendleri sormak üzere, Gülman Group Yönetim Kurulu Başkanı ve CEO’su Polat Gülman, Arsago Yönetim Kurulu Başkanı Cüneyt Gazi Koçak, Engin Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Üzeyir Engin ile; Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti’ndeki yatırım fırsatlarını konuşmak üzere ise Özge Özler Real Estate Kurucusu Özge Özler ile bir araya geldik…

ARSA SAĞLAM VE KAZANÇLI BİR YATIRIM ARACI

Arsa yatırımı son dönemde ülkemizde gittikçe popüler hale geldi. Konut fiyatlarının yükselmesiyle daha güvenli bir yatırım aracı olan arsaya yönelen yatırımcılar için bu alandaki avantaj ve dezavantajları sıralayan Gülman Group Yönetim Kurulu Başkanı ve CEO’su Polat Gülman, şöyle konuştu, "Arsayı; konut, ticari ve endüstriyel olmak üzere diğer yapısal gayrimenkul yatırımlarından avantaj ve dezavantaj olarak şu başlıklar altında inceleyebiliriz; Yatırım Amaçları ve Getiri Profili açısından değerlendirdiğimizde; arsa yatırımcıları uzun vadeli değer artışı ve gelişme-geliştirme potansiyeline odaklanır. Geliştirme Süreci ve Maliyetler açısından bakıldığında ise üzerinde herhangi bir yapı maliyeti oluşmadığı için arsa yatırımları, diğer gayrimenkul yatırımlarına karşın daha düşük satın alma maliyetine sahiptir. Ancak imar, altyapı, çevresel faktörlere dair maliyet ve bu süreçlerin yönetimi gibi ek unsurlar söz konusu olabilir. Likidite ve Piyasa İşleyişi açısından ise; arsa yatırımları dezavantajlıdır. Arsa, daha az likit varlık olarak kabul görür ve satış süreçleri daha uzun olabilir. Risk ve Getiri konusunda ise arsa yatırımları yüksek potansiyel getiri ve yüksek risk içerir. Uzun vadelidir ve spekülasyonlar, piyasa koşulları, bölgesel gelişmeler değerlenmeleri üzerinde etkilidir. Özetle arsa yatırımları, düşük ilk yatırım maliyeti ve yüksek değer artışı potansiyeli gibi avantajları ile öne çıkar. Uzun vadeli olmaları ve kira gibi ara gelir barındırmamaları ise önde gelen dezavantajlarıdır.”

TÜRKİYE’DE ARSA YATIRIMI İÇİN EN DOĞRU BÖLGE…

Ekonomik dalgalanmalar, faiz oranlarının ve finansman maliyetlerinin yüksekliği gibi unsurların tüm yatırımları etkilediği gibi gayrimenkul yatırımlarını da olumsuz yönde etkilediğine değinen Gülman, arsa yatırımın bundan daha az etkilendiğini dile getirerek, “Bunların içinde arsa yatırımları, ilk yatırımın daha düşük olması avantajı ile diğer yapısal gayrimenkul yatırımlarına oranla daha az etkileniyor. Hatta, bu dönem için ülkemizde arsa yatırımları pozitif gelişim kaydediyor diyebiliriz. Zira bugüne kadar yapılan araştırmalar şunu açıkça ortaya koyuyor ki; altın ve gayrimenkul, ülkemizde bireysel yatırımcıların geleneksel şekilde en çok tercih ettiği ilk iki yatırım aracı. Gelecek için ya da barınma ihtiyacına yönelik yatırım hedefleyen bireysel yatırımcıların; konut ya da diğer yapısal gayrimenkul fiyatlarının maliyet unsurları nedeni ile yüksek olması, kredi faiz oranlarının yüksekliği gibi nedenlerle, ilk yatırımı daha düşük olan arsaya yöneldikleri görülüyor” diye konuştu.

Son olarak şu anda ülkemizde arsa yatırımı yapmanın en avantajlı olduğu bölgelerden bahseden Polat Gülman, sözlerini şu şekilde tamamladı; “Türkiye’de arsa yatırımı yapmanın cazip olduğu bölgeler arasında Trakya Bölgesi, Türkiye'nin çeşitli sahil şeritleri ve Organize Sanayi Bölgeleri'ne (OSB) yakın yerler öne çıkmaktadır. Bu bölgeler, gelecekte yüksek prim potansiyeline sahip olup, yatırımcıların dikkatini çekmektedir. Arsa, üretilemeyen tek varlık olması nedeniyle en değerli yatırım aracı olarak kabul edilmektedir. Uzun vadede güvenli ve kazançlı bir yatırım olarak öne çıkmaktadır. Kıymetli iş insanı Murat Ülker'in de ifade ettiği gibi ‘Para birimi, o ülkenin merkez bankasına ait bir kağıt parçasıdır.’ Bu perspektiften bakıldığında, sermaye birikim sürecinde önceliklerin doğru belirlenmesi büyük önem taşır.”

YATIRIMCI ARSA İLE KAZANDIRMAYA DEVAM EDECEK

Arsa yatırımında şehirlerin çeperi genişledikçe veya çevrede altyapı yatırımları geliştikçe arsaların değerinin sürekli artmaya devam ettiğini söyleyen Arsago Yönetim Kurulu Başkanı Cüneyt Gazi Koçak, diğer gayrimenkul yatırımlarının kişisel kullanım ya da kira geliri üretme amacı güderken arsa yatırımının daha çok değer artışı potansiyeli üzerine odaklandığını aktardı. Arsago olarak yatırımcıların sundukları hizmetlerden de bahseden Koçak, sözlerini şu şekilde sürdürdü; “Arsago olarak yatırım yapmak isteyen müşterilerimize önerilerde bulunurken, şehrin gelişimini, nüfus yoğunluğunu ve gelecekteki planları analiz ederek en değerli bölgeleri belirliyoruz. Çeşitli harita uygulamaları ile şehrin geçmişten bugüne gelişim dinamiklerini inceleyerek gelecekteki potansiyelini ölçüyoruz. Konum, gelecekteki gelişme planları, bölgenin demografik ve ekonomik trendleri gibi birçok faktör arsa projelerinin gelişim değerlerini etkiliyor. Biz de bu noktada kısa vadeli kazançlar yerine, uzun vadeli ve sürdürülebilir gelişmeyi hedefleyen stratejik bir yatırım danışmanlığı hizmeti veriyoruz.”

Arsa yatırımlarında değerlendirmemiz gereken en önemli ekonomik göstergelere değinen Koçak, “Türkiye, gayrimenkul piyasası sadece 2023’te yüzde 17 küçülme yaşadı. Bunun etkenleri arasında; 10 yıl önce ortalama yüzde 1’in altında olan konut kredi faizlerinin yükselişi nedeniyle 2023 yılındaki satışların yüzde 14,5 bandına gerilemesi diyebiliriz. İpotekli satışlar yüzde 10’un altına indi. İnşaat maliyetleri yıllık yüzde 70, son sekiz senede ise yüzde 1400 artmış durumda. Enflasyonist ortam ve Kredili Mevduat Hesabı (KMH) etkisi nedeniyle nakitte kalmayı tercih eden tüketici konut yerine çok daha hızlı kazanç sağlayacağı risksiz ve güven duyacağı yatırım argümanlarına yöneliyor. Bu nedenle arsadan kazanç sağlamaya başladığını gören yatırımcı arsa yatırımlarına güvenle devam edecektir” diye konuştu.

2023'DE TOPLAM SATIŞLARIN YÜZDE 58,44'Ü KONUT DIŞINDAN OLUŞTU

Son olarak geçmişte arsa yatırımının performansı değerlendirerek geleceğe ilişkin öngörülerini paylaşan Cüneyt Gazi Koçak, “2023 yılında tapuda toplam satışın yüzde 41,56'sı konut, yüzde 58,44'ü konut dışı satış olarak gerçekleşti ve bu rakam rekor olarak kayıtlara geçti. Örneğin, konut dışı satışlar üç sene önce yüzde 50,60 oranında idi. Neredeyse yüzde 10’a varan bir büyümenin sadece üç yılda gerçekleştiğini görüyoruz. Tüketici hem güvenli bir yatırım aracı hem de hızla prim yapma potansiyeli nedeniyle arsa ve tarla yatırımlarına yöneldi. Kazanç açısından bakarsak, arsa, konut yatırımına ve diğer yatırım argümanlarına göre son yıllarda çok daha yüksek oranda kazandırdı. Örneğin son bir yılda Zingat verilerine göre arsa ortalama yüzde 200 civarında bir kazanç getirisi sunarken konutta bu oran yüzde 86’da, gram altında yüzde 78’de, Euro yüzde 63’de, Dolar ise yüzde 58 oranında kaldı. Türkiye, benzersiz fırsatlar içeren ve hala gelişmekte olan hem altyapı yatırımlarının devam ettiği hem de şehirlerin gelişim endeksinin yüksek olduğu bir ülke. Eskilerin taşı toprağı altın dediği bir kavram var. Tarım arazilerinin yanında, imara açık konut ve villa geliştirilebilecek arsa alanları, tiny house köyleri ve daire getirimi sağlayacak arsa projeleri hızla yatırımcısına kazandırmaya devam edecek” dedi.

KIBRIS’IN YATIRIM POTANSİYELİ DAHA DA ARTACAK

Akdeniz’in incisi konumunda bulunan ve son dönemde hem yerli hem de yabancı turist tarafından ilgiyle takip edilen yavru vatan Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti, arsa yatırımlarında da gözde ülkeye olmaya başladı. Kıbrıs’ta arsa yatırımı yapmanın avantaj ve dezavantajlarına değinen Real Estate Kurucusu Özge Özler, bunları şu şekilde sıraladı;

• Değer Artışı: Özellikle gelişmekte olan bölgelerde arsa fiyatları zamanla artabilir.
• Düşük Bakım Maliyetleri: Arsaların bakımı genellikle binalara göre daha az maliyetlidir.
• Çeşitli Kullanım Alanları: Arsa, konut, ticaret, tarım veya sanayi gibi farklı amaçlarla kullanılabilir.
• Likidite: Arsa yatırımları, hisse senetleri veya tahvillere kıyasla daha az likittir. Satılması zaman alabilir.
• Riskler: Arsanın değer kazanması garanti değildir ve ekonomik dalgalanmalar veya çevresel faktörler nedeniyle değer kaybedebilir.
• Geliştirme ve İzinler: Arsanın üzerinde inşaat veya geliştirme yapmak için gerekli izinlerin alınması zaman alabilir.”

KIBRIS’TA EN AVANTAJLI BÖLGELER

Kıbrıs’ta şu an arsa yatırımı yapmanın en cazip olduğu bölgelere değinen Özge Özler, “Kuzey Kıbrıs’ta arsa yatırımı yapmanın cazip olduğu bölgeler arasında; Esentepe, Lefkoşa Ercan Havalimanı çevresi ve Karpaz sahil şeridi öne çıkıyor” dedi. Arsa yatırımı yaparken dikkat edilmesi gereken önemli faktörlere de değinen Özler, bu faktörleri ise şu şekilde sıraladı;

“1. Konum: İyi bir lokasyonda bulunan arsa, değer kazanma potansiyeli açısından daha avantajlıdır.

2. Gelecek Projeler: Bölgede planlanan altyapı projeleri, sanayi bölgeleri veya konut projeleri arsaya değer katabilir.

3. Arazi Kullanım Planları: Yerel yönetimlerin arazi kullanım planları ve imar durumu incelenmelidir.

4. Yasal Durum: Arsanın tapu durumu, mülkiyet sorunları veya hukuki kısıtlamaları olup olmadığı kontrol edilmelidir.

Arsa yatırımı, dikkatli bir araştırma ve uzun vadeli bir bakış açısıyla yapılması gereken bir yatırım türüdür. Potansiyel kazançları yüksek olabilir, ancak doğru bilgi ve strateji ile yaklaşılması önemlidir.”

Kuzey Kıbrıs’ın arsa yatırımı performansını değerlendiren Özge Özler, sözlerini şu şekilde tamamladı; “Kuzey Kıbrıs'ta arsa yatırımı, geçmişte yüksek getiri ve hızla artan değer ile yatırımcılar için son derece kârlı bir seçenek olmuştur. Turizm sektörü ve üniversitelerin hızla büyümesi, bölgedeki arsa değerlerini önemli ölçüde artırdı. Gelecekte ise Kuzey Kıbrıs'ın yatırım potansiyelinin daha da artması bekleniyor. Yeni turizm projeleri, altyapı yatırımları ve uluslararası ilginin artması, arsa fiyatlarının daha da yükselmesine yol açacak. Bölgedeki siyasi ve ekonomik gelişmeler de olumlu yönde ilerledikçe, arsa yatırımları daha da cazip hale gelecek. Sonuç olarak, Kuzey Kıbrıs'ta arsa yatırımı yapmak, yatırımcılar için büyük kazanç getirme potansiyeline sahip. Bölgenin hızla gelişen ekonomisi ve stratejik konumu, arsa yatırımlarını uzun vadede son derece kârlı hale getirecektir.”

YATIRIM YAPMADAN ÖNCE MUTLAKA UZMANA DANIŞIN!

Arsa ofisi olarak 2003 yılında kurulan ve kısa sürede beş şubeye ulaşarak Türkiye’nin gayrimenkul sektöründe lider firmaları arasında yerini alan Engin Gayrimenkul, kısa zamanda edindiği tecrübeyle yurt dışına da açılmaya karar vererek ilk yurt dışı şubesini Almanya’ya açtı. Başta küçük bir ofisle başlayan Engin Gayrimenkul şu anda İstanbul, Çanakkale, Aydın, Balıkesir ve Almanya’da olmak üzere toplam beş şubeye ulaştı. Engin Gayrimenkul daha sonralarda gayrimenkul işleriyle yetinmeyip Engin Kent’i kurarak inşaat sektörüne de adım attı.

PANDEMİ, ARSALARIN ETKİ ALANINI GENİŞLETTİ

Şirket misyonları hakkında bilgi veren Engin Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Üzeyir Engin, “Firmamız, uygun maliyetli arsa satışları yaparak satış sonrası ilgili yerlerde, yeni yerleşim yerleri kurmak, yeni kentler inşa etmek ve tamamlamak, müşterilerimiz ile birlikte anlaştığımız iş programı dahilinde tüm bunları gerçekleştirirken, tüm kanunlara ve kurallara, kurumsal etik değerlere, çevreye, müşterilerine ve çalışanlarına saygılı ve duyarlı olmayı görev edindi” dedi.

Özellikle pandemi dönemi sonrası herkesin gündeminde olan arsaların her geçen gün etki alanını genişlettiğini söyleyen Engin, sözlerini şu şekilde sürdürdü; “Arsa cumhuriyet tarihinden bu zamana kadar ülkemizde kazanç olarak minimum yüzde 30, yeri ve bölgesine göre de çok ciddi kazançları olan bir yatırım türü. Pandemiden sonra arsaların gündemimizde daha çok yer etmesinin ana sebebi insanların bu süreçte 2-3 ay evlerinden çıkamaması. Bu süreçte binalarda oturanlar bazı sıkıntılar yaşarken müstakil bir yaşam tarzı olanlar daha çok dışarıda vakit geçirebildiler.”

Engin Gayrimenkul’ün globalleşme ataklarına değinen Üzeyir Engin, “Avrupa ile tanışmamız 12-13 yıl öncesine dayanıyor. Avrupa’da çok ciddi bir müşteri portföyümüz var. Avrupalılardan bugüne kadar hep peşin almışlar. Biz taksit avantajlarını sununca şaşırıyorlar. Şirketimizde taksit olayı tamamen kişinin ödeme programına bağlı. Son beş yıldır Türkiye’de sattığım gayrimenkullerde döviz bazında yıllık artış yüzde 44” diye konuştu.

Arsaya geri alma garantisi veren tek firma olduklarına değinen Engin, şöyle konuştu; “Arsa borsayla, dövizle ya da altınla mukayese edilemeyecek kadar önemli bir yatırım aracı ancak her yerden alınmaz. Satan firmalar da çok önemli. Biz sattığımız arsayı geri alma garantisi veren tek firmayız.” Son olarak ülkemizde son dönemde revaçta olan bölgere ilişkin bilgi de paylaşan Üzeyir Engin, “Türkiye’de en çok Marmara ve Ege bölgeleri ön plana çıkıyor. İç Anadolu bölgesinde de son dönemde Ankara revaçta” diyerek arsa yatırımı yapmak isteyen yatırımcıların yatırım planlarından önce mutlaka bir uzman ile görüşmeleri konusunda uyardı.