Kentsel dönüşüm 2024 yılına can suyu olacak

2023 yılına ilişkin değerlendirmelerde bulunan Konutder Başkanı Ramadan Kumova, “2023 yılı deprem felaketiyle başladı. Arkasından bir seçim sürecine girildi. Dolayısıyla satın almanın yavaşlamasını beklediğimiz bir yıldı ve satış rakamları olarak baktığımızda yaklaşık olarak 2023 yılını 2022 yılının yüzde 20 gerisinde bir satış oranıyla kapattık. Özellikle son dönemde faizlerin de yüksek şekilde artması konut kredi faizlerin aylık oranlarının yüzde 3.3’e gelmesi de özellikle kredili satışlarımızı çok geriye itti. Son 3 aydaki satış rakamlarımız eylül, ekim ve kasımda yüzde 6’lara kadar geriledi. Tüm bunları değerlendirdiğimizde hedeften çok uzaklaşmadık ama 2022’nin biraz gerisinde kaldık. Satışlarımızın düşmesinin bir ekseni de aslında yabancıya satıştan kaynaklandı. Orada da 2022’ye göre göre yüzde 45’lik bir gerileme var. Üst üste tüm bunları topladığımızda arz talep dengesi 2023 beklentilerimizden uzak değil ama 2022’nin gerisinde gerçekleşti” dedi.

“TÜRKİYE’DE EV SAHİPLİĞİ ORANI DÜŞÜYOR”

2024’te faiz oranlarının sübvanse edilmediği bir tabloda 2023’ü aratan bir yıl olacağını öngördüklerini söyleyen Kumova, 2024 yılıyla ilgili ümitli oldukları konunun kentsel dönüşümdeki hareketlilik olacağını söyledi.  

Kentsel dönüşüme ilişkin bilgi veren Ramadan Kumova, “Kentsel dönüşümle ilgili kanun yeniden düzenledi. Düzenlenen kanunda sahadaki aksaklıkların hepsini giderecek yeni kanun metinleri onaylandı. Devletin yarısı bizden desteği kentsel dönüşümün potansiyelini artırdı. Kentsel dönüşüme katılamayan birçok mal sahibinin kentsel dönüşüme dahil olmasını kolaylaştırdı. Dolayısıyla 2024 yılını kentsel dönüşümün getireceği hareketle birlikte 2023’ün önünde bir rakamla kapatmamız söz konusu olabilecek” ifadelerini kullandı.

 “KENTSEL DÖNÜŞÜM BİR RANT DÖNÜŞÜMÜ DEĞİL, CAN DÖNÜŞÜMÜ”

Kentsel dönüşümün sektör için can suyu olduğunu dile getiren Ramadan Kumova, “Kentsel dönüşüm bir rant dönüşümü değil, can dönüşümü. Mal sahipleri bu konuya bu açıdan bakmalı. Bütün dünyadaki örneklerine baktığımızda kentsel dönüşüm hareketlerinin başarısı devletin maddi kaynak ayırmasına bağlı olarak gerçekleşmiş. Şu anda devletimiz bu maddi katkıyı sağladı. Bunun açıklamasını yaparak bütçesini ortaya koydu. Bunun bir zenginleşme umudu değil de bir dönüşüm modeli olduğu algısı yerleşirse o zaman bu süreç başarılı bir şekilde nihayete erer” dedi.

İSTANBUL KONUT STRATEJİSİ RAPORU

Türkiye’nin markalı konut üreticilerini temsil eden Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği KONUTDER, İstanbul için 10 yıllık konut ihtiyacını ortaya koyan ayrıntılı bir “İstanbul Konut Stratejisi Raporu” hazırladı. Rapora yansıyan verilerin sunulduğu toplantıda konuşan KONUTDER Başkanı Ramadan Kumova, “Konut ihtiyacını derli toplu bir biçimde ortaya koyan bir araştırma raporuna ihtiyacımız vardı. Yalnızca biz markalı konut üreticisi firmaların değil, bütün sektörün, belediyelerimizin ve konuyla ilgili bakanlıklarımızın da böyle bir rapora ihtiyacı vardı. Oldukça önemli olduğunu düşündüğüm veriler elde ettik. Umarım tüm taraflara fayda sağlayacak bir rapor hazırladık” dedi.

RAPOR BİRÇOK BAŞLIKTAN OLUŞUYOR

Rapor, konut sektörü açısından ihtiyacı ortaya çıkaran; demografik gelişmeler, İstanbul’un aldığı ve verdiği göçlerden oluşan göç hareketliliği, yeni nesil turizm faaliyetlerinin etkileri, başka bir kentte ikamet etmesine rağmen iş insanlarının, yabancıların ve öğrencilerin İstanbul’da bulundukları süreyi göze alarak oluşan konut talepleri gibi birçok kriteri göz önüne alan gelecek 10 yıllık konut ihtiyacına dayalı verilerden oluşuyor.

İstanbul’un yıllık konut ihtiyacı 123 bin

İstanbul’da önümüzdeki 10 yılda hane oluşumundan kaynaklı 1.084 milyon, diğer talep faktörlerinden kaynaklı 143.4 bin konut olmak üzere toplam 1.23 milyon, yıllık ortalama 123 bin yeni konut ihtiyacı oluşması bekleniyor.

Nüfus değişimi

• Nüfus artış hızımız düşüyor.

İstanbul’da nüfus artış hızı 2010’dan 2022’ye kadar yıllık ortalama yüzde 1.5 artarken 2023’den 2032’ye gelindiğinde ise yıllık yüzde 0.5 artmaktadır. Artış hızı üçte bire düşmektedir.

• Evlilik artıyor

Evlilik sayısı numerik olarak artmasına rağmen artış hızındaki yavaşlama etkisiyle oransal olarak azalmaktadır.

• Nüfus yaşlanıyor.

Gelecek 10 yılda doğum artış oranı azalacak ve yaşam koşullarının da iyileşmesiyle birlikte yaşlı nüfus oranı artacaktır.

• Hane halkı

Hane halkı sayısı 3.18’den 2.74’e düşecek buna paralel olarak hane sayısı yüzde 20 artacaktır.

Göç Hareketleri:

İstanbul göç veren bir şehir haline geliyor.

➢ Daha iyi yaşam koşullarına erişim, ekonomik ve diğer nedenlerle İstanbul’dan diğer illere göçün artması tahmin edilmektedir. Buna karşın, expatlar (doğduğu ülke dışında çalışan bireyler) başta olmak üzere yurt dışından gelenlerde belirgin bir değişim olmayacağı varsayılmaktadır.

Göç hareketleri nedeniyle İstanbul’da 10 yılda nette 136 bin konutun eksileceği yani boşalacağı öngörülmektedir. Böylelikle, önümüzdeki 10 yılda nüfus ve göç hareketlerinde değişimler neticesinde; nüfus 15.9 milyondan 16.7 milyona çıkarken yıllık ortalama 108.4 bin konut ihtiyacı oluşması tahmin edilmektedir.

İkamete Dayalı Olmayan Konut Talebi:

Turizm, Öğrenciler, Yabancılar, İkinci Konutunu Alanlar, İl Dışından İş İnsanları İstanbul’daki konut ihtiyacını etkileyen ikametgaha dayalı olmayan faktörlere bakıldığında ise:

➢ İstanbul’da turistik amaçla kullanılmak üzere 2032 yılında İstanbul’da yaklaşık 34 bin yeni konuta ihtiyaç doğacaktır.

➢ Yapılan hesaplamaya göre İstanbul’da hâlihazırda bulunan 21 bin İstanbul’da okuyup ikametgahını aldırmayan öğrenciler temsil eden hane seviyesinin nüfus değişimine göre 2032’de 25 bin haneye yükseleceği tahmin edilerek, mevcut talebe eklenecek toplam konut talebinin 10 yılda yaklaşık 4 bin olacağı beklenmektedir.

➢ İkincil konuta olan talebin geçmiş trendler dikkate alınarak senede yüzde 4.6 artacağı varsayımı ile ek konut talebi hesaplanarak 10 yıl içerisinde toplam 51 bin konut talebi oluşturması tahmin edilmektedir.

➢ İkametgahı İstanbul dışında olup, İstanbul’da kısa süreli kullanım amaçlı konutu bulunan yüksek gelirli kişilerin toplam 10 bin ek konut talebi oluşturması öngörülmektedir.

➢ Yabancılara yapılan konut satışı kapsamında 10 yıl içerisinde toplam 45 bin ek konut talebi oluşması beklemektedir. Bu değişkenlerin bütüncül etkisiyle İstanbul’un ortalama hane halkı büyüklüğü 2022 yılında 3.18 iken bu ortalamanın 2032 yılında 2.74’e düşmesi bekleniyor.