Gayrimenkulde kartlar yeniden dağıtılıyor

Gayrimenkul sektörünün iç piyasada taht kurduğu Türkiye’de 6 Şubat sonrası kartlar yeniden dağıtılıyor. Deprem sonrası oluşan farkındalığın sektörün yenilenmesi için bir fırsat olabileceği ihtimali merak konusu iken söz konusu yenilenme sürecinin nasıl olacağı da akıllarda büyük bir soru işareti bırakıyor.

Türkiye jeopolitik konumundan ötürü yatırımcıların gözde noktalarından biri. Gerek İstanbul gibi Orta Doğu’yu Avrupa’ya bağlayan bir şehre sahip olması gerekse iklimi ve coğrafi şartlarının elverişli olması hem yerli hem de yabancı yatırımcı üzerinde mıknatıs etkisi oluşturuyor. Bunun sonucu olarak da gayrimenkul ve inşaat sektörü aşırı büyümeye gitmiş durumda. Söz konusu büyüme içinde büyük rol oynayan şirketlerden biri olan Mars İcra Kurulu Başkanı Hakan Bucak, sektörün başrollerini ve buna bağlı olarak yükselen ve eksilen taraflarını tüm detayları anlattı.

Emlak piyasasında yerli-yabancı talep dengesi hangi yönde ağır basıyor? Yabancı yatırımcıların Türkiye’yi çekici bulmasının nedenleri nelerdir?

Talepte ağırlık iç piyasa merkezli ama yıllara göre gerçekleşen satış rakamlarına bakıldığında yerli alımda geri çekilme, yabancı yatırımcıya konut satışında ise yükseliş trendinin istikrarlı bir şekilde devam ettiğini görüyoruz. 2022 rakamlarında da bunu görmek mümkün. Türkiye’de 2022 yılında toplam satılan konut adedi 2021 yılına göre yüzde 0,4 azaldı ve 1 milyon 485 bin oldu. Yabancı yatırımcı bu rakam içinde 67 bin 490 konut ile yer aldı; artış 2021 yılına göre yüzde 15,2. Tekrar başa dönecek olursam; talep ve satışta ağırlık iç piyasada olsa da yabancıya konut satışında yükseliş trendi devam ediyor.

Yabancı yatırımcı tarafında artan ilginin nedenini bir cümle ile anlatmamız gerekirse; ‘Türkiye, yaşam ve yatırım konusunda oldukça cazip bir noktada bulunuyor’ demek kesinlikle yanlış olmaz. Çok güzel bir coğrafyaya sahibiz. Mavinin ve yeşilin buluştuğu, eğlenceli aynı zamanda kaliteli zaman geçirilecek cennetten köşelerimiz var. Ege, Akdeniz ve Karadeniz bu nedenle yabancıdan yüksek beğeni alıyor. Eğitim, sağlık başta olmak üzere temel hizmetlerde belli bir kalitenin yakalanmış olması da tercih nedenlerini güçlendiriyor. Bu hoşumuza giden bir durum değil; ama ne yazık ki Türkiye yabancı yatırımcı için kaliteli bir hayatı kolayca satın alabileceği bir ülke. Yabancılar bizi yatırım tarafında da avantajlı bir ülke olarak görüyor. Gayrimenkul özelinde konuşacak olursak ve değerlemeleri de düşününce, aldıkları mülk kısa zamanda kârlı bir yatırıma dönüşüyor.

Türkiye bugün, sunduğu kaliteli yaşam imkanlarıyla, doğal güzelliği, tarihi zenginliği, eğlence hayatı ve yatırım tarafındaki fırsatlarıyla herkesin ‘B Planı’ haline geliyor. En yakın örnek Rusya. 2022’de Yabancıya satışı gerçekleşen konutların yüzde 24,16’sını Ruslar aldı. 2021 ile karşılaştırdığımızda Türkiye konut sektörüne Rus ilgisi yüzde 203 arttı. Rus merkezli konut talebinin savaşın etkisiyle iki-üç yıl daha sürmesini bekliyoruz. Aynı durum Ukrayna tarafında da var. Rusya kadar olmasa da 2022’de bir önceki yıla göre Ukrayna’ya konut satışımız yüzde 106 arttı.

DEPREM SONRASI KONUT BİLİNCİ ARTTI

Kahramanmaraş’ta meydana gelen depremin ardından uzmanların olası büyük İstanbul depremine işaret etmesi emlak sektörünü ve fiyatları nasıl etkiledi? Üzerine çokça konuşulan, tartışılan, yapı iyileştirilmesi için projeler üretilen İstanbul depremi, sizin de söylediğiniz gibi 6 Şubat’ta gerçekleşen Kahramanmaraş merkezli depremler sonrası tekrar gündemin ilk sıralarında kendine yer buldu. İnsanlar yaşadıkları konutların incelenmesi için ilgili kurumlara başvuruyor, yapıyı güçlendirmek için yapılması gerekenleri öğreniyor. Sağlıklı, dayanıklı ve güvenli konut talebinde oluşan bu farkındalık çok önemli. Buradaki bilinç yükseldikçe gayrimenkul sektöründe de bir değişim olacak.

İşin eğitimini almamış, uzmanı olmayan, doğru ve yeterli bilgisi bulunmayanlar tercih edilmeyeceği için sektör, alanında uzman olan gerçek sahiplerine kalacak. Markalı inşaat firmalarına yönelim artacak. Deprem sonrası oluşan farkındalık hem İstanbul’un hem de gayrimenkul sektörünün daha güçlü bir şekilde kendini yenilemesi için iyi bir fırsat olabilir. Evet, şu anda Kahramanmaraş depreminin meydana getirdiği korku olası İstanbul depremi ile birleşti ve insanlarda paniğe sebep oldu. Daha sakin kalmayı başarabilenler oturdukları konutların sağlamlığını ölçmek için uzman kurumlara başvurdu. Güçlendirmenin nasıl ve ne şekilde olabileceğini araştırmaya koyuldu. Daha panik olanlar ise zemin olarak sağlam semtlere yöneldi. Bu da elbette emlak sektörünü hareketlendirdi. Ama bir süre sonra yani bu panik havası geçtikten sonra, insanlar daha sakin hareket edecekler. Kendilerine zamana yaydıkları bir plan çıkaracaklar. Zaten kentsel dönüşüm projelerine de hız verilmiş durumda. Haliyle depremin ilk sıcaklığı ile ortaya çıkan panik hali sona erdiğinde fiyatlama davranışında deprem etkisinin azalmasını bekliyoruz.

EKONOMİDEKİ YAVAŞLAMA FİYAT ARTIŞINI TETİKLEDİ

Ülkemizde emlak fiyatlarındaki yükselişin ana sebepleri nelerdir? Bu yükselişin en aza indirilmesi için ne tür adımlar atılmalı?

2022 yılı, konut fiyatlarını çok konuştuğumuz bir dönem oldu. Konuşulması da normaldi; çünkü çok ciddi ve sert yükselişlere tanık olduk. Bu yükselişin temel nedenlerinden biri arz ile talep arasında bir dengenin olmamasıydı. Yani arz sınırlıydı, talep ise fazlaydı. Peki arz neden azaldı? 2017 yılında yeni yapılan konut sayısı, yapı kullanma ruhsatı alan konut sayısı 1,4 milyondu. 2020’de bu 550 binlere kadar düştü. 2022’de de 400-500 bin bandına indi. Oysa Türkiye’nin yıllık ortalama yeni konut ihtiyacı 800 bin. Arz geliştirici; önce Kovid salgınının sonra Rusya – Ukrayna savaşının yol açtığı maliyet artışları karşısında zor duruma düştü. 2022’de bir önceki yıla göre inşaat maliyet endeksinde yüzde 120’lere varan artışlar yaşandı. KOBİ durumunda bulunan arz üreticisi zaten durdu, büyük markalı konut üreticileri de işlerini yavaşlattı ve sonuç olarak ortaya arz-talep dengesizliği çıktı. Konutta yaşanan fiyat artışlarının temel nedeni bu oldu. Bir diğer nedeni ise yüksek enflasyonun Türkiye ve dünyada büyük bir krize yol açmasıydı. Ekonomideki yavaşlama da fiyat artışına gerekçe olarak sayılabilecek bir diğer madde… Sorunuzun son kısmına gelecek olursam; konut fiyatında bundan sonrası için bir geri çekilme, fiyat yapışkanlığı etkisi nedeniyle beklenmemeli diye düşünüyorum. Öte yandan artıştaki hareket sınırlı olacaktır. Çünkü özel sektör ve kamu kurumları tarafında arz üretimi noktasında projeler başlatıldı. Bu arz ve talep arasında denge oluşturabilir.

Türkiye’deki gayrimenkul piyasasının güçlenmesi için yapılması gereken çalışmalar nelerdir? Türkiye'de gayrimenkul sektörünün daha da güçlenmesi için yeni ve güncel regülasyonlara ihtiyaç var. Yapılması gereken en temel şey; çok büyük olan sektörü belli bir standarda bağlamak, mesleki yeterlilik ve donanım şartları getirmek, herkesin bu işi yapmasının önüne geçmek için mesleki yeterliliğin yanı sıra sermaye yeterliliği getirmek gerekiyor. Yabancı yatırımcıya konut satışı başlığından devam edecek olursam; GİGDER (Gayrimenkul Yurt Dışı Tanıtım Derneği) ile dile getirdiğimiz bir konu bulunuyor.

O da 200 bin Euro bedelli beş sene altın vizeli ikametgah veya gümüş vize programının uygulanması. Burada konut karşılığında vatandaşlık vermiyorsunuz, beş yıl geçerliliği olan ikametgah veriyorsunuz. Birçok Avrupa ülkesinde örneği bulunan başarılı bir uygulama. Bu, yapılmasını istediğimiz düzenlemelerden biri. Yabancı gayrimenkul yatırım istatistiklerinin detaylı olarak yayınlanmasını, buradaki strateji ve gelecek planlamalarının daha sağlıklı yapılması için önemli olarak görüyorum. Dolayısıyla buna ilişkin de düzenleme yapılması gerekiyor. Güvenli gayrimenkul alım sistemlerinin şart koşulması, ekosistemi daha güvenli hale getirecektir ve mağduriyetler, yanlış beyanlara dayalı satışları ortadan kaldıracaktır. Kimi düzenlemeler yapıldıysa da hala zayıf noktaları olduğu için sıkıntılar yaşanmaya devam ediyor.

Mars olarak gayrimenkul piyasasına nasıl yön veriyorsunuz? Hizmetlerinizden ve stratejilerinizden bahseder misiniz?

Satış mühendisliği ilkesini benimseyen Mars, bir markalı konut projesinin baştan uca tüm ihtiyaçlarına cevap verebilen bir hizmet platformudur. Çözüm odaklı yaklaşımı, profesyonel ekibi ve sürdürülebilir çözümleriyle Mars hizmet ekosistemi, gayrimenkul sektörüne yeni bir boyut kazandırmayı hedefler. Bugün Mars’ın portföyüne dahil olan her proje, dijital hizmetlerden pazarlamaya, yerli-yabancı satış sistemlerinin kurulmasından konsept geliştirmeye kadar uçtan uca hizmet alabilir ve efektif bir satış süreci deneyimi yaşar. Bu ne anlama geliyor; kurumsal bir gayrimenkul projeniz var ve nasıl ilerleyeceğinizi bilmiyorsunuz, biz bu noktada işi devralıyoruz. Mimari grubunuza danışmanlık yaparak projeniz için ideal kullanımı kuruyoruz. Pazar, rekabet ve kullanıcı ihtiyaçlarını analiz ediyor ve sizin için doğru fiyat politikasını belirliyoruz. Satış senaryolarını masaya yatırıyor hem yurt içi satış ekibimizle hem de yurt dışı ekibimiz ve binlerce acenteden oluşan küresel ağımızla planlamalar yaparak sizin adınıza süreci yönetiyoruz.

Ana odağınızın piyasadaki tarafları bir araya getirmek olduğunu söylüyorsunuz. Peki tarafları bir araya getirirken nelere dikkat ediyorsunuz?

Yüksek güven iklimi bizim için çok önemli. Dolayısıyla tarafların süreçten mutlu bir şekilde ayrılması işimizin kalbini oluşturuyor. Ekibimizdeki her bir çalışanımız bu bilinç ile hareket ediyor. Uzman bir ekiple çalışıyoruz ve öncelikle konut alıcısının ne aradığını iyi şekilde etüt ederek yolculuğumuza başlıyoruz ve en doğru proje ile eşleştirme noktasında azami hassasiyet gösteriyoruz. Bizim bulunduğumuz nokta çok hassas; çünkü biz bir yerde iki tarafı da temsil ediyoruz. Dolayısıyla yüksek güven iklimi ve tarafların süreci mutlu tamamlaması en başta da söylediğim gibi işimizin kalbini oluşturuyor. Kurduğumuz bütün strateji de aslında bunu sağlamaya hizmet ediyor. 2023 yılında faaliyetlerimizin yoğun olduğu bölgelerdeki işlem hacmini büyütmek istiyoruz. Burada önümüze koyduğumuz rakamlar var, güçlü organizasyon yapımız, insan kaynağımız ile bunu başaracağımıza inanıyoruz.