Enflasyona kalkan olacak öneri TCMB’den geldi

Kiralardaki önlenemeyen artış, ev bulmaktaki zorluk, emekli maaşı ve asgari ücreti aşan kiralar… Enflasyonun en büyük tetikleyicilerinden olan kiralar vatandaşı nefes aldırmıyor. Kira sınırı düzenlemesi vatandaşı bir nebze rahatlattı. Ancak Merkez Bankası raporu bunun tam tersini söylüyor.

TCMB’nin, yılın ilk enflasyon raporunda "yüzde 25'lik kira artış sınırı"nın uygulanma oranının düşük olduğunu belirtti ve kiraların gerilemesi için birtakım önerilerde bulundu.

KİRALAR ENFLASYONU TETİKLİYOR

Enflasyon Raporu’nda, konut fiyatlarındaki artışın enflasyonun yukarı yönlü hareketini etkilediği belirtildi. Reel konut fiyat artışının ise 2022 yılı dördüncü çeyreğinde tarihi en yüksek seviyesine ulaştığı ancak 2023 yılında bir miktar gerilediğine yer verildi. TCMB'nin enflasyon raporunda yer alan konut piyasaları değerlendirmesinde "Konut piyasasının önemi 2023 Kahramanmaraş merkezli depremlerden sonra daha da artmıştır. Konut fiyatlarındaki artış hem kiralara yansıyarak hem de yaşam ve talep koşullarını etkileyerek dolaylı yollarla enflasyonu etkileyebilmektedir” ifadelerine yer verildi.

“ETKİLERİ UZUN SÜRELİ”

Raporda, TÜFE sepetinde ölçülen genel kira endeksine yansımanın yavaş gerçekleşmesinin sebebine açıklık getirildi. TCMB raporda “meskenlerde devam eden kira sözleşmelerinin tipik olarak yılda bir kere güncellenmesi ve güncellenirken çeşitli sınırlara tabi olmasıdır. Dolayısıyla, konut fiyatlarındaki artışın enflasyona yansıması çok daha gecikmeli gelmekte ve konut fiyatları belirli bir seviyeye ulaştıktan sonra artmasa bile uzun bir süre enflasyonu etkilemeye devam etmektedir” ifadeleriyle enflasyona etkilerini ortaya koydu.

"KİRA SÖZLEŞMELERİ E-DEVLET ÜZERİNDEN YAPILACAK"

TCMB’den kiralar ile ilgili alınabilecek önlemler, dünyadaki örneklem içinde ele alındı. Bazı ülkelerde uygulamaya konan porgramlar değerlendirildi ve konut piyasasında özellikle kiralamada kayıt altına alma konusunun önemine dikkat çekildi. Raporda, kira takibinin öneminin Kayıt Dışı Ekonomiyle Mücadele’deki rolüne dikkat çekildi. Raporda şu ifadelere yer verildi:

 “Çeşitli ülkelerde hayata geçirilen kiralık konut piyasasına yönelik uygulamalar, bu piyasanın daha etkin yönetilebilmesi için bazı alt yapı ihtiyaçlarına işaret etmektedir. Günümüzde, kiralık konut piyasasının sağlıklı analiz edilebilmesi ve soruna yönelik etkin politikaların geliştirilebilmesi için elektronik alt yapıların mümkün olması bir fırsat olarak değerlendirilebilir. Bunun için tüm kiraların merkezi bir platform üzerinden takibinin sağlanması (sözleşmeler ve sözleşmeye konu olan konut özelliklerinin kayıt altına alınması), kiralamalarda belirli standartların belirlenmesi ve bunlara uyulmasının mecburi hale getirilmesi, kira piyasasının sağlıklı işleyişi için etki analizlerine dayanan düzenlemelerin oluşturulmasına katkı sağlayabilir. Bu çerçevede, Hazine ve Maliye Bakanlığınca 2023-2025 dönemine ilişkin Kayıt Dışı Ekonomiyle Mücadele Eylem Planı kapsamında hazırlanan kira sözleşmelerinin e-Devlet Kapısı üzerinden düzenlenmesine ilişkin karar alınmıştır.”

“KİRACILARI KORUYAN DÜZENLEMELER DİKKATLİ UYGULANMALIDIR”

Merkez Bankası enflasyon raporunda konut arzı ile ilgili hükümetin atacağı adımlar, çözüm yolları ile ilgili öneriler de sıralandı ve özellikle de kiracıları koruyan düzenlemelerin dikkatli uygulanması gerektiğine dikkat çekildi. Raporda şu ifadelere yer verildi:

“Orta ve uzun vadede kiralık konut arzının planlanarak artırılması regülasyonların negatif etkileri göz önüne alındığında uygun bir çözüm olarak görülmektedir.

Halihazırdaki çalışmalar kiraların düzenlenmesine yönelik uygulamaların uzun vadede konut inşasını, konutların bakımını ve gayrimenkul yatırımlarını negatif etkilediğini belirtmektedir. Daha fazla regülasyon kiralık konut piyasasının daralması anlamına gelebilirken, daha az regülasyon kiracı güvensizliğini artırmaktadır (Haffner ve diğerleri 2008). Kholodilin ve Kohl (2023) Avrupa ülkeleri için yaptıkları çalışmada ikinci dünya savaşından günümüze kadar uzanan süreçte daha fazla kira kontrolü uygulayan ülkelerde kiralık konut sayısının azaldığını, konut sahipliği oranının ise arttığını göstermektedir. Bu bağlamda kısa vadede kiracıları koruyan düzenlemelerin uzun vadede kiralık konut piyasasının hilafına sonuçlar vermemesi için dikkatli şekilde uygulanması gerekmektedir.”

HOLLANDA ÖRNEĞİ VE DEVLET DESTEKLİ KİRALIK SOSYAL KONUT

Raporda ayrıca dünyadan da örneklere yer verildi. Kiralık konut piyasasının düşürülmesi, kiracının korunması ve enflasyonun artışına engel olacak adımların atılması için ülkelerin konut uygulamalarına yer verildi. Devlet destekli sosyal konut projelerine dikkat çekilen raporda, “Ülke örnekleri incelendiğinde, kiralık konut piyasasına yönelik bir diğer uygulama çeşidinin “devlet destekli kiralık sosyal konut sistemi” olduğu görülmektedir. Örneğin, Hollanda’da kamunun sahip olduğu konut stoku, serbest piyasada oluşan kira düzeyine kıyasla daha uygun kiralarla çeşitli gelir gruplarına paylaştırılmaktadır. İtalya’da uygulanan benzer bir politikada ise sosyal konutların kiraları ihtiyaç sahiplerinin gelir düzeylerine uyumlu olarak belirlenmiş oranlarda sübvanse edilmektedir. Kamunun yanında özel sektörün de kiralanmak amacıyla konut inşa etmesi kiralık konut arzını artırmaya yönelik bir diğer adımdır.” ifadelerine yer verildi.

SPK'YA BAĞLI ŞİRKETLERLE KURUMSAL KİRALAMA

Kiralamada özel şirketlerin olduğu ülke örneklerinden yola çıkılan raporda kira piyasasındaki şoklardan korunmak için SPK’ya vurgu yapıldı. Raporda, “Konutların dünya örneklerinde izlendiği üzere bireysel yatırımcıların yanında özel sektör şirketleri tarafından da kiralanması, kurumsallaşmayı artıracak, kiraların takibini, düzenlenmesini ve vergilendirilmesini kolaylaştıracaktır. Bu şirketlerin sermaye piyasaları aracılığıyla halka açılmaları ve portföylerini çeşitlendirmeleri bireysel yatırımcıların konut kiralarken karşı karşıya olduğu riskleri düşürecek, katılımcılara düzenli nakit akışı sağlarken kiracılara da tasarruf oranları düşük olsa dahi kira piyasasındaki şoklardan korunma imkânı tanıyacaktır.” denildi. 

BÜYÜKŞEHİRLERDE ‘HİSSELİ KİRACILIK UYGULAMASI’

Kâr amacı gütmeyen kurumların ya da kurumsal yatırımcıların özellikle konut fiyatlarının yüksek seyrettiği büyükşehir merkezlerinde hisseli kiracılık uygulamasını başlatması özellikle birikim düzeyi yetersiz hane halklarının konut piyasasına girebilmesine imkân sağlayabileceği önerisinde de bulunan TCMB raporunda “Londra’da ilk defa konut sahibi olacaklar “shared ownership” adı verilen programlara dahil olarak ilk konutlarının en az yüzde 25’ini satın alabilmekte geri kalan hisse için kira ödeyebilmekte, ilerleyen zamanlarda evin geri kalan hissesini de satın alabilmektedirler.” örneğine yer verildi.

KONUT SAYISINA GÖRE KADEMELİ VERGİLENDİRME VE BOŞ KONUT VERGİSİ

Raporda ev stoku yapan mülk sahiplerine karşı da öneriler sıralandı. TCMB, birden fazla evi olanlara uygulanacak vergilendirme ile kredi düzenlemelerinde yapılacak değişikliklere de dikkat çekti. Raporda, yapılacak değişiklikler ile ilgili öne çıkan öneriler ise şu şekilde:

 “Yapılacak yasal düzenlemelerle sahip olunan konut sayısına göre kademeli vergilendirme ve boş konut vergisi, düzenli gelire sahip çalışanlara yönelik uzun vadeli, değişken faizli ya da eşik bir ücrete endeksli, ödeme esnekliğine sahip konut kredisi modelleri ve konut alımlarında sağlanacak kredilerin hane halkının sahip olduğu konut sayısına göre değişen faizle sağlanması talep yönlü düzenlemeler olarak öne çıkmaktadır. Örneğin, bu kapsamda, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından halihazırda en az bir konuta malik olan tüketicilere yönelik azami kredi tutarının azaltılarak uygulanması yönünde adımlar atılmıştır.”