Alışveriş merkezleri yaşam merkezine dönüştü

Ülkemizde alışveriş merkezleri gün geçtikçe popülerliğini artıran ve insanların içinde bolca vakit geçirdiği mekanlar haline dönüştü. Özellikle karma projelerin artmasıyla hem sosyalleşme hem de alışveriş imkânı sunan bu durakların bir yaşam merkezi haline dönüştüğünü söyleyen Aqua Florya Yönetim Kurulu Üyesi Sami Milli, nüfus yoğunluğu dağılımına göre inşa edilecek yeni nesil karma AVM projelerine daha fazla ihtiyaç olduğunu söylüyor.

Alışveriş merkezleri, yalnızca alışveriş yapılan bir yer olmanın dışında sosyalleşme alanları haline dönüştü. Nerdeyse tüm ihtiyaçların karşılandığı bu duraklar, son dönemde kira artışları, dijitalleşmenin yansımaları gibi süreçlerle karşı karşıya… Tüm bu soruların cevabını almak ve Türkiye’deki AVM pazarının doygunluğunu öğrenmek için sorularımızı Aqua Florya Yönetim Kurulu Üyesi Sami Milli’ye yönelttik.

Sizce Türkiye’de AVM pazarındaki doygunluk ne durumda?

Alışveriş merkezlerinin Türkiye’deki işlevi diğer ülkelerdeki alışveriş merkezlerine göre daha ayrışmış durumda. Alışveriş merkezlerini ziyaret eden kitle, salt kendi ihtiyacını karşılamadan öte bu alanlarda daha fazla zaman harcayıp, hoşça vakit geçirip, sinema, kütüphane, tiyatro alanları ve konserlerinden faydalandığı için bu merkezler bir yaşam alanı halini aldılar. Elbette her işte olduğu gibi doğru kurgulanmamış, doğru tanımlanmamış, işlevi tam oturmamış, hedef kitlesi ve marka miksi geliştirilmemiş alışveriş merkezleri, bulunduğu alanda yukarıda bahsettiğimiz bu ihtiyaçlara cevap veremez durumda. Bu yüzden bu merkezler işlevsel olarak değişmek durumunda kalıp artık o bölgede bir doygunluk durumu da oluşturmaktadır.

Türkiye’deki AVM refleksini bu kriterler ışığında irdelersek, AVM pazarının artık bir yaşam merkezi halini aldığını ve karma projelerin çok ön plana çıktığı da düşünülürse, hala ülkemizde nüfus yoğunluğu dağılımına göre inşa edilecek yeni nesil karma AVM projelerine ihtiyaç vardır.

KİRA SORUNUNDA ÇÖZÜM BASİT…

Son dönemde yüksek maliyet ve enflasyonun da etkisiyle mağazaların yüksek kira artışıyla karşı karşıya olması gündemde… Sizce bu sorun nasıl çözülür?

AVM’ler mağaza sahibi perakendeciler ile AVM yatırımcısı olarak iki ana figürden oluşmaktadır. Ana iki figürün bütün çıkar parametreleri aynı doğrultudadır. Yani biri kötü iş yaparken diğeri iyi iş yapamaz, her iki unsur da iyi iş yaptığında sonuç iyi olur. Mağaza sahipleri perakendeci paydaşlarımız bahsedilen bir kira artışı ile karşı karşıya kalmamışlardır. Aksine AVM yatırımcısı bu işten son derece yara almıştır. Şöyle ki; AVM kira sözleşmeleri dövizdi. Bu husus değişti ve TL’ye dönüş oldu. Burada AVM yatırımcısı yapmış olduğu yatırım için aldığı kredi ile baş başa kaldı. TL kira alıp bankalara döviz ödeme durumunda kaldı ve gayrimenkulün değeri çok düştü. Hala bu krediler ve faizleri yatırımcının üzerinde bir yük olarak devam etmektedir. Kira artışının yıllık bazda enflasyon oranında artışı beklenirken, 12 aylık TÜFE ortalaması ile kira artışı sınırlandırıldı. Bu husustan da AVM yatırımcısı çok büyük yara aldı. Özetle; akredite kuruluşlara yaptırdığımız değerlendirmelerde 2018 yılından bu yana AVM’ler kira geliri olarak yüzde 167 büyümesi gerekirken bu büyüme yüzde 80 ile sınırlı kaldı. Bu değerleme de AVM yatırımlarını, binanın gayrimenkul değerini ve yabancı yatırımcının iştahını kısıtladı. İşin her iki taraftan da çözümü çok basit ve hızla aksiyon alınabilir. Bizler bu hususları çeşitli platformlarda da dile getirdik. Bu çözüm hem mağazalar için hem de AVM yatırımcısı için ve çok daha önemlisi ülkemizin kalkınması için büyük fayda getirecektir. Çözüm ise AVM’lerin ayrı bir ticari gayrimenkul rejimi ile tanımlanıp, sözleşme serbestisi getirmektir. Mağazaların yüksek kira artışına maruz kaldığı sadece sözleşme ithamının bittiği dönemdir ki o da kanun koyucunun verdiği bir haktır. Bu da karşılıklı mutabakatla çözülmektedir. Yoksa AVM yatırımcısı mağaza sahiplerine belirlenen sınırlar haricinde hiçbir şekilde kira artışında bulunamaz.

DİJİTALLEŞME GELENEKSEL ALIŞKANLIKLARI DEĞİŞTİRMEZ

Perakende sektöründe dijitalleşme hızla gelişmeye başladı. Siz bu süreci nasıl değerlendiriyorsunuz? Online-offline mağazacılık dengesi nasıl kurulacak?

Dijital dönüşüm trendi pandemi ile beraber daha da ön plana çıktı. Bu dönüşümde hem teknoloji hem de insan var. Online ve offline perakendeyi birbirinin karşı rakibi olarak değil, birbirlerini tamamlayan öğeler olarak değerlendirmek gerekir. Belirli bir kitlenin geleneksel alışveriş alışkanlıkları devam ediyor, edecektir. İnsanlar, AVM’lerde sosyalleşme ögesini çok ön planda tutuyor. Online alışveriş ön planda olsa dahi bir ürünü yerinde denemek ve sosyalleşme olgusu gibi geleneksel alışkanlıklar offline’ı da ön planda tutmaktadır. Markalar dijital dönüşüm kapsamında online olarak çok kanallı müşteri deneyimi sunuyor, online ve offline bir arada olacak şekilde kullanıyor. Dijitalleşme fırsatlarından hem AVM yatırımcısı hem de mağazalar en üst seviyede faydalanıyor. App uygulamaları ile ziyaretçiye hem mağaza içi ilgi çekmede hem de fırsatlardan yararlanmada büyük imkanlar sunuyor.

Online ve offline mağaza dengesi tüketicinin bu alışkanlıkları ile bir yola girmiş durumda. Zamanın getireceği farklı değişimler bazen online bazen de offline daha yaygınlaştırmış olacaktır. Ama bu denge her zaman tüketiciye sunulan fırsatlar ile kendini gösterecektir.

2023’ün ilk yarısını cirosal anlamda nasıl tamamladınız? İkinci yarısına ilişkin hedefleriniz nelerdir?

2023 yılını döviz bazında 2019 verileri ile kıyaslıyoruz. Çünkü 2020-2021-2022 dönemi pandemiden arındırılmış bir durumda değildi. Sektörü değerlendirmemiz cirosal olarak pozitif manada bir büyümeye işaret ediyor. İşin ikinci yarısında da aynı büyümenin beklentisi içindeyiz. Bu büyüme mağaza cirolarını yansıtmaktadır, yatırımcı kira oranlarını değil.