Gayrimenkul sektörünü 3 önemli faktör zorluyor

Türkiye gayrimenkul sektörüne maksimum fayda sağlama vizyonuyla hareket eden ve markalı konutların global satış ve pazarlama organizasyonlarını yöneten MARS’ın Yönetim Kurulu Başkanı Hakan Bucak, sektörün 2022 performansını bugün (14 Aralık) düzenledikleri basın toplantısında değerlendirdi. Bucak ayrıca, 2023 beklentileri hakkında da bilgiler aktardı.

Toplantıda Türkiye gayrimenkul sektörünü zorlayan başlıkları; “yüksek seyreden enflasyon, artan parasal maliyetler, arz ve talep arasında yaşanan dengesizlik” olarak sıralayan Hakan Bucak, “Bütün bu sıkıntılar, 2022 yılında konutta fiyat istikrarının sağlanmasını zorlaştırdı. IMF tarafından hazırlanan rapora göre; 2023 yılında küresel ekonomide beklenen büyüme yüzde 2,9. Önümüzdeki sene de; yüksek seyreden enflasyon, artan parasal maliyetler, enerji başta olmak üzere hammadde teminindeki sorunlar ve Rusya – Ukrayna savaşı küresel ekonomiye etki eden önemli başlıklar olmaya devam edecek. Ülke olarak bizim özgün sorunlarımızı da bu tabloya ekleyince 2023 yılında gayrimenkul sektörünün genel görünümünde ciddi bir değişim beklemiyoruz. Bununla birlikte fiyatlama davranışında 2022’deki gibi ciddi bir yükseliş yaşanmasa da aşağı yönlü bir düzeltme beklenmemesi gerektiğini de düşünüyoruz” dedi.

TÜİK’E GÖRE İNŞAAT MALİYET ENDEKSİ YÜZDE 118 ARTTI

Türkiye genelinde konutta ortalama metrekare birim fiyatın 15.076 TL’ye ulaştığını söyleyen Hakan Bucak, “Üç büyük ilden İstanbul’da konut metrekare birim fiyatları 24.534 TL, İzmir’de 17.305 TL, Ankara’da 10.781 TL oldu. Bu rakamlar konutun bulunduğu bölgeye göre yüzde 10 ile 20 arasında artış ya da azalış gösterebiliyor” açıklamasında bulundu. TÜİK verilerine göre inşaat maliyet endeksinin Ekim 2022’de yıllık olarak yüzde 117,09 arttığını söyleyen Hakan Bucak; şöyle devam etti; “Endeksin alt kırılımlarına baktığımızda ise malzeme fiyatlarının geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 128,41, işçilik maliyetlerinin de yüzde 85,65 artığını görüyoruz. Endeksteki bu yükseliş 20 aydır devam ediyor. Maliyet artışı tekil ürün bazında; çimento ve demir gibi daha yüksek oranlarda gerçekleşti. Söz konusu maliyet artışları yeni konut fiyatları başta olmak üzere tüm inşaat sektöründeki fiyatları yukarı çeken bir etmen olmaya devam etti. 2023 yılında daha stabil bir tablo görmeyi umuyoruz.”

İKİNCİ EL KONUT SATIŞI SIFIRI GEÇTİ

Türkiye’de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan ‘konut satış’ rakamları hakkında da bilgi veren Hakan Bucak, şunları kaydetti; “2022 yılının on aylık döneminde ivmesi azalmakla birlikte, konut satışlarında artış eğilimi sürdü. On aylık süreçte 1 milyon 159 bin 853 konut el değiştirirken geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 6,7’lik bir artış yaşandı. Satış türlerine göre ise en önemli artış 2021 yılının ilk on ayına göre, ipotekli satışlarda yaşandı. 2022 yılının aynı döneminde ipotekli satışlar yüzde 15,2’lik artış gösterdi ve 241 bin 869 adeta ulaştı. On ayda gerçekleşen 1 milyon 159 bin 853 konut satış işlemlerinin 344 bin 810 adedi birinci el konutta, 815 bin 45 adedi ise ikinci el konutta gerçekleşti. Yabancı yatırımcıya yapılan satışlar ise güçlü bir şekilde devam etti. Bunun üç temel nedeni olduğunu düşünüyoruz. Bunlardan ilki yakın coğrafyamızda yaşanan savaş, ikincisi TL’nin yabancı para cinsi karşısında gösterdiği performans, üçüncüsü ise Türkiye’nin iyi yaşam ve yatırım tarafında sunduğu fırsatlar. Yabancı yatırımcıya yapılan konut satışları Ocak-Ekim döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 26,9 artarak 55 bin 21 adet oldu.”

2022 YILINDA YABANCIYA KONUT SATIŞI 65 BİNİ BULACAK

Türkiye gayrimenkul sektöründe en pozitif görünümün yabancı yatırımcı tarafında yaşandığına dikkat çeken Hakan Bucak, “2021 yılında yabancı yatırımcıya satışı yapılan konut adedi 58 bindi. 2022 yılında bu rakamın 65 bin konuta çıkmasını öngörüyoruz. Bunun Türkiye ekonomisine doğrudan katkısının 12- 13 milyar dolar olmasını bekliyoruz” dedi.  Türkiye’nin son yıllarda 80 ülkeye konut satışı gerçekleştirdiğini de sözlerine ekleyen Hakan Bucak, şöyle devam etti: “Türkiye sahip olduğu doğal ve tarihi zenginlikle, sunduğu hizmet kalitesi ve iyi yaşam olanaklarıyla yabancı yatırımcıların dikkatini eskisinden daha fazla çekmeye başladı. Elbette bunda yürütülen tanıtım çalışmalarının da ciddi bir etkisi bulunuyor. İngiltere’deki emekli bugün ‘B planını’ oluştururken Türkiye’yi düşünüyor. Aynı durum Rusya’daki yatırımcı için de söz konusu. Rusya – Ukrayna savaşı bunu gösterdi. 2022’de en çok konut sattığımız ülkelere baktığımızda başı Ruslar çekiyor. Yabancı yatırımcıya satışını gerçekleştirdiğimiz konutların yüzde 20,60’ı Ruslar tarafından alındı. Geçen yıl en çok konut satılan ülkeler sıralamasında üç numarada olan Rusya bu yılın ilk on ayında bir numaraya yükseldi. Listenin ilk iki sırasında bulunan Irak ve İran birer basamak geriledi. Almanya bir basamak yükseldi ve listenin dört numarası oldu.  En çok konut sattığımız 10 ülke; Rusya, Irak, İran, Almanya, Afganistan, Kazakistan, Ukrayna, Kuveyt, ABD, Yemen ve Azerbaycan oldu. Listenin 11’inci sırasında İngiltere, 15’inde ise Çin bulunuyor. Çinliler Avrupa ve ABD ile daha rahat ticaret yapabilmek için Türkiye’yi tercih ediyor. Yatırım fırsatlarıyla, iyi yaşam noktasında sunduğu imkanlarla, doğal güzellikleri ve tarihi zenginlikleriyle Türkiye, uluslararası arenada öne çıkıyor. Bu özellikleri sayesinde çok rahat herkesin B planı haline gelebiliyor.”

YABANCILARIN TERCİHİ AKDENİZ VE EGE OLARAK DEĞİŞİYOR

Türkiye’nin global gayrimenkul pazarının lider ülkeleri olan “Portekiz, İspanya, Yunanistan, İngiltere, ABD, Kanada, İtalya, Fransa ve Karabağ” ile yarışır duruma geldiğini belirten Hakan Bucak, yabancıların Türkiye’de en çok ilgi gösterdiği bölgeleri ise şöyle anlattı; “Yabancı yatırımcıların yoğun ilgi gösterdiği şehirlerde ilk üçte; İstanbul, Antalya, Mersin yer alıyor. Talep alan diğer illerimiz ise Ankara, İzmir, Samsun, Muğla, Bursa, Sakarya, Trabzon, Rize ve Adana. Yaşamak ve yatırım yapmak için Türkiye’ye ilgi gösteren yabancı yatırımcının hangi şehirleri tercih ettiğine baktığımızda; Antalya ve Bodrum’u ağırlıkla Almanlar ve Rusların tercih ettiğini görüyoruz. Irak ve Arap Yarımadasından gelenlerin için Karadeniz hala popüler. Burada da özellikle Trabzon ve Rize öne çıkıyor. Aynı şekilde Batı Karadeniz’de yer alan Düzce, eskiden beridir Arapların ajandasında yer almaya devam ediyor. İranlılar ise ağırlıkla İstanbul, Antalya ve Sapanca’dan konut alıyor. İngilizler, Antalya’nın yanı sıra Muğla, İzmir ve Aydın’ı tercih ediyor. Türki Cumhuriyetlerden gelen gayrimenkul yatırımcısının yoğunlaştığı iller Mersin ve Adana.”

Yüksek seyreden enflasyon, artan parasal maliyetler, arz ve talep arasında yaşanan dengesizlik nedeniyle zor bir 2022 geçiren Türkiye gayrimenkul sektörünün, 2023’te de sıkıntılar yaşamaya devam edebileceğini dile getiren Hakan Bucak, konut fiyatlarında istikrarlı bir görünüm oluşsa da aşağı yönlü bir fiyatlama davranışı beklemediklerini de ifade etti. Türkiye’de konutta ortalama birim metrekare fiyatının 15 bin TL seviyelerini aştığını söyleyen Hakan Bucak, yabancı yatırımcıların İstanbul’da yoğun ilgi gösterdikleri bölgeler özelinde yaptıkları çalışma hakkında da bilgi verdi.  Hakan Bucak’ın verdiği bilgiye göre yabancılar yüzde 38 ile en çok Beylikdüzü, Avcılar, Esenyurt, Büyükçekmece ve Küçükçekmece hattından konut alıyor.

RUSLARIN KONUT TALEBİ YÜZDE 110 ARTTI

2021’in tamamı baz alındığında 2022’nin ilk on ayında Ruslara satılan konut adedinde yüzde 110’luk artış yaşandığını anlatan Hakan Bucak, “2021 yılında Almanlara satışı gerçekleşen konut adedi 2358, İngilizlere satışı gerçekleşen konut adedi ise 2089. 2022’nin ilk on ayında geçen yılın tamamında elde ettiğimiz satış rakamlarına yaklaştık. Batı dünyasında, Türkiye’de yaşama trendi yavaş ama emin adımlarla büyüyor” dedi.

İstanbul’a yabancı yatırımcı ilgisinin, ‘İstanbul Uluslararası Finans Merkezi’nin’ açılmasıyla birlikte çok daha fazla artacağına işaret eden Hakan Bucak’ın değerlendirmeleri şöyle; “İstanbul doğal güzelliği, tarihi mekanları, sosyal hayatı, gece yaşamı, yatırım ve finanstaki etkinliği nedeniyle aslında her talebe yanıt oluşturuyor. Bugün yabancı yatırımcının en çok ilgi gösterdiği metropoller Şanghay, Paris ve Londra. İstanbul’da bir gün dünyanın en önemli gayrimenkul başkentlerinden biri haline gelebilir.”